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2024年5月30日，太陽熾烤，天氣炎熱，陜西省西安市中級(jí)人民法院李唯法官執(zhí)行團(tuán)隊(duì)再次來到西安市未央?yún)^(qū)鴻嘉小區(qū)進(jìn)行回訪。

走在小區(qū)里，綠樹成蔭，環(huán)境整潔，孩子們?cè)诨▓@里嬉戲玩耍，生活安然有序。

一切似乎都與以往無異，但卻又有本質(zhì)上的不同。

“現(xiàn)在有多少戶業(yè)主拿到了房產(chǎn)證？”李唯來到物業(yè)辦公室，和“老熟人”物業(yè)負(fù)責(zé)人張良交談起來。

“大概有90%以上了?！?/p>

“那就好，其他人是什么原因沒拿到呢？”

“都是個(gè)人原因還沒來得及去辦理，比如人在省外等等。不過不動(dòng)產(chǎn)登記中心那邊已經(jīng)沒有問題，只要業(yè)主有時(shí)間，隨時(shí)可以去辦。”

李唯心里的一塊石頭落了地，四年來的奔波勞碌終究值得，836名業(yè)主終于可以辦理房產(chǎn)證，老百姓多年打拼置辦的家業(yè)有了證明，那一方為全家老小遮風(fēng)擋雨的屋檐，真正意義上屬于了他們。

“冰山一角”下的重大隱患

2019年底，西安市鴻嘉地產(chǎn)公司開發(fā)的鴻嘉小區(qū)二期項(xiàng)目因涉及面積超建，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，近200名業(yè)主陸續(xù)申請(qǐng)仲裁，主張辦理房產(chǎn)證及賠付因辦證遲延產(chǎn)生的大量違約金，并向西安中院申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行。

而此時(shí)的鴻嘉公司，由于多種原因已導(dǎo)致資金鏈斷裂，賬戶沒有資金支付違約金，因此，法院將其名下僅剩的兩套房產(chǎn)查封。

“公司早已入不敷出，我們已經(jīng)竭盡全力，才保證了按期向業(yè)主交房。至于這個(gè)產(chǎn)權(quán)登記，因?yàn)樯婕懊娣e超建，政府不讓辦證，我們也不知道該怎么辦了?！兵櫦喂矩?fù)責(zé)人任敏向法官說道。

超建面積是個(gè)什么情況？執(zhí)行法官李唯來到了涉案的鴻嘉小區(qū)實(shí)地查看。

小區(qū)位于西安市未央?yún)^(qū)主干道，周圍商鋪林立，非常繁華，二期項(xiàng)目共三棟住宅樓，規(guī)劃建筑面積6.03萬平方米，實(shí)際超建6000余平方米，但業(yè)主早已入住，顯然不能拆除。

如果無法拆除，那業(yè)主主張的辦證權(quán)益還是不能兌現(xiàn)，案件只能陷入僵局。

但李唯意識(shí)到問題并不簡(jiǎn)單。

“如果是因?yàn)槌ǘ荒苻k證，那么同期的業(yè)主應(yīng)該都無法辦證，小區(qū)二期入住率很高，申請(qǐng)執(zhí)行的案件很可能只是相關(guān)糾紛的冰山一角?！崩钗ǚ治龅?。

李唯和執(zhí)行團(tuán)隊(duì)成員馮雪明、王培宇立即展開調(diào)研摸排，經(jīng)核實(shí)，二期共計(jì)836戶，李唯心里暗自吃驚，除去目前近200名業(yè)主已申請(qǐng)執(zhí)行外，其余幾百戶業(yè)主或多或少對(duì)正在執(zhí)行的案件持觀望心態(tài)，房產(chǎn)證是每個(gè)業(yè)主的核心權(quán)益，如果案件沒有妥善處置，將會(huì)是很大的衍生隱患。

“在辦案的本職工作之外，法院是否能向前多走一步，盡可能幫業(yè)主掃清辦理房產(chǎn)證的障礙，避免體量龐大的潛在風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)檠苌讣?？”?zhí)行團(tuán)隊(duì)成員共同琢磨著。

案件陷入“惡性循環(huán)”，法院如何發(fā)力？

執(zhí)行團(tuán)隊(duì)了解到，鴻嘉小區(qū)的房產(chǎn)證屬于歷史遺留問題，于是李唯找到了位于西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)的“處理房屋辦證遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”尋找答案。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在高速擴(kuò)張中，往往會(huì)產(chǎn)生一些伴生問題，亟待職能部門的關(guān)切回應(yīng)。為全力解決轄區(qū)內(nèi)個(gè)別樓盤因種種原因未能辦理房產(chǎn)證的歷史遺留問題，西安市經(jīng)開管委會(huì)成立了處遺辦公室，專項(xiàng)解決房產(chǎn)證辦理遺留問題，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。

“涉及超建的樓如果已有大量業(yè)主入住，那確實(shí)無法拆除，只能按程序申請(qǐng)看是否能夠完善手續(xù)，并繳納罰款。但還有一個(gè)新問題，處遺辦公室專門印發(fā)了《關(guān)于處理不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問題的具體措施（試行）》，規(guī)定涉及辦證小區(qū)如有查封的狀況，將不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。目前鴻嘉小區(qū)有兩套房子因涉訴而被法院查封，因此即使繳納了罰款，也還是無法辦證?！碧庍z辦公室工作人員在查閱了系統(tǒng)資料后，向李唯解釋道。

問題還是沒有解決。

李唯沒有氣餒，她回到辦公室，靜下心來梳理了整件事情的來龍去脈：因鴻嘉公司二期項(xiàng)目超建，所以不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，被業(yè)主起訴要求賠付大量違約金；因賬戶已無資金，不能賠付違約金，所以名下僅剩的兩套房子被查封；因房子被查封，所以即便繳納了罰款，按照相關(guān)部門規(guī)定依然無法辦證。

抽絲剝繭后，李唯發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門、處遺辦公室、開發(fā)商等各方都愿意為鴻嘉小區(qū)業(yè)主解決房產(chǎn)證辦理問題，但歷史原因、當(dāng)下規(guī)定、企業(yè)實(shí)力等各種因素交織錯(cuò)雜在一起，客觀上導(dǎo)致房產(chǎn)證的辦理陷入了一個(gè)循環(huán)，來回往復(fù)，止步不前。

同時(shí)，業(yè)主主張的違約金是按照違約時(shí)長(zhǎng)計(jì)算的，李唯算了一筆賬，對(duì)于鴻嘉公司而言，房產(chǎn)證早一個(gè)月辦下來，違約金就少產(chǎn)生93.8萬元，這對(duì)早已入不敷出的企業(yè)能減輕不少負(fù)擔(dān)；而且，房產(chǎn)證如果遲遲未辦，雙方的違約金“欠賬”就會(huì)像雪球一樣越滾越大，矛盾加劇可想而知。

就案辦案、機(jī)械執(zhí)行顯然已不能徹底化解矛盾，法院還有沒有其他發(fā)力點(diǎn)？怎樣才能為業(yè)主掃清辦證障礙，給持續(xù)滾動(dòng)的違約金按下“停止鍵”？李唯暗下決心，一定要為業(yè)主、企業(yè)徹底解決問題。

是“能動(dòng)解封”，更是“主動(dòng)破局”

“已查封的房子能解封嗎？會(huì)不會(huì)導(dǎo)致僅有的執(zhí)行資產(chǎn)流失？”法官們大膽假設(shè)。

執(zhí)行團(tuán)隊(duì)反復(fù)研究調(diào)查，終于找到了突破口：兩套被查封的房子實(shí)際屬于已簽訂購(gòu)買合同且交付房款的兩位業(yè)主，只是因?yàn)闃I(yè)主尚未辦理網(wǎng)簽，所以暫時(shí)還顯示在鴻嘉公司名下。

“兩套房子實(shí)際所有人應(yīng)該為業(yè)主，房子是老百姓半輩子的血汗錢，因此即便查封了，我們也不能僵化辦案，真的將其用于執(zhí)行，因此解封有合理性和必要性?！狈ü賯冇诌M(jìn)行了小心求證，最終，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)一致決定解封。

如果按正常流程，案外人異議、移送審查、提起異議之訴……一套解封程序下來最少需要一年時(shí)間，而且，處遺辦公室是一個(gè)臨時(shí)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，留給鴻嘉公司解決房產(chǎn)證遺留問題的辦理時(shí)限只剩下五個(gè)多月，法官必須和時(shí)間賽跑。

于是，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)決定不必等到案外人發(fā)起異議之訴，而是由法院主動(dòng)將兩套房子解封，以法院的積極作為，為老百姓的核心利益披荊斬棘，開路架橋。

一子落，滿盤活。

解封后，李唯第一時(shí)間督促開發(fā)商按照“處理遺留問題”項(xiàng)目的要求提交材料。2021年11月3日至17日，超建面積公示期順利結(jié)束，處遺辦公室批準(zhǔn)了鴻嘉小區(qū)的超建面積合法化；

隨后，公司董事會(huì)采取融資借款方式，將超建罰款等相關(guān)費(fèi)用按期交付；

接著，處遺辦公室查詢到解封信息，對(duì)鴻嘉小區(qū)辦理房產(chǎn)證事項(xiàng)予以解禁；

2023年3月7日至21日，鴻嘉小區(qū)房屋所有權(quán)登記通過了公示期。

至此，業(yè)主們終于可以去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，違約金“雪球”也相應(yīng)停止了滾動(dòng)。

違約金的“雪球”在逐漸融化

另一邊，沒有了查封標(biāo)的，之前產(chǎn)生的違約金拿什么賠付的問題，也有了思路。

執(zhí)行團(tuán)隊(duì)了解到，小區(qū)物業(yè)是鴻嘉公司下屬公司，開發(fā)商和物業(yè)公司實(shí)際上是“一家人”，于是李唯想，是否可以考慮用物業(yè)費(fèi)沖抵違約金？

“這樣開發(fā)商就不用再添新債了，業(yè)主的違約金主張也好實(shí)現(xiàn)?！眻?zhí)行團(tuán)隊(duì)組織業(yè)主代表和物業(yè)公司、開發(fā)商代表坐下來，商談解決方案。

“如果雙方同意的話商量個(gè)比例，將每年的物業(yè)費(fèi)按比例沖抵違約金，剩下的留給物業(yè)公司，一則要給物業(yè)人員發(fā)工資，二則保障物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)。小區(qū)一旦臟亂差，業(yè)主情緒更大了，大伙說是不？”李唯說道。

“李法官，你們既為企業(yè)發(fā)展和業(yè)主著想，還要操心我們的人員工資，太感動(dòng)了！我們物業(yè)公司愿意讓出全額物業(yè)費(fèi)，為業(yè)主沖抵違約金！”物業(yè)公司負(fù)責(zé)人張良表示。

“那你們的工資拿什么發(fā)？”李唯被物業(yè)公司的果斷和擔(dān)當(dāng)所感動(dòng)，但同時(shí)又免不了擔(dān)心。

“我們一期項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)都順利收著，一期樓盤多，能兼顧一段時(shí)間二期物業(yè)的基本運(yùn)營(yíng)。而且，我們也想早日把欠賬還上，不然心里老是個(gè)事！”物業(yè)公司代表表態(tài)。

就這樣，“愛操心”的法官與“能擔(dān)當(dāng)”的物業(yè)公司雙向奔赴，探索解決問題之道，目前已有250余戶業(yè)主1480余萬元的違約金達(dá)成了沖抵協(xié)議，違約金“雪球”開始逐漸融化。

“每過一個(gè)月，違約金就增加90多萬元，我頭發(fā)都愁白了，如果沒有法院為我們及時(shí)止損，不知道會(huì)新增多少欠債，到時(shí)企業(yè)更加難以生存，現(xiàn)在都解決了！真不知怎么感謝法院！”鴻嘉公司負(fù)責(zé)人任敏說道。

李唯回訪時(shí)的心情輕松而愉快。

在小區(qū)里，幾位退休的大爺正在興致勃勃下著圍棋，場(chǎng)面熱鬧而精彩。而在鴻嘉公司的糾紛“棋局”中，西安中院精準(zhǔn)研判核心矛盾及衍生隱患，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，巧落一子，滿盤皆活，既為廣大業(yè)主的核心權(quán)益提供了強(qiáng)有力的司法保障，也避免了企業(yè)新債舊債疊加以及大量衍生風(fēng)險(xiǎn)，將惡性循環(huán)、沒有贏家的“棋局”變成了各方當(dāng)事人和利害關(guān)系人的“多贏”。

近年來，西安中院全力加強(qiáng)執(zhí)行工作建設(shè)，打造了集約高效、智慧精準(zhǔn)、交融共享的現(xiàn)代化執(zhí)行指揮體系?？v向上，全市法院與青島、成都、武漢等數(shù)十家人民法院達(dá)成執(zhí)行聯(lián)動(dòng)合作協(xié)議，提升跨域作戰(zhàn)能力；橫向上，推動(dòng)與公安、民政、稅務(wù)及不動(dòng)產(chǎn)等單位聯(lián)動(dòng)，將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況“盡收眼底”，極大擠壓藏匿空間。2022年至今，西安全市法院執(zhí)結(jié)案件39.33萬件，執(zhí)行到位金額945.24億元，執(zhí)行到位金額超過了2022年之前的五年資金總和。

良法善治，民之所盼。黨的二十屆三中全會(huì)指出“堅(jiān)持致力于為非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境和提供更多機(jī)會(huì)的方針政策”，為法院服務(wù)營(yíng)商環(huán)境進(jìn)一步指明了方向。今年7月24日至25日舉行的全國(guó)大法官研討班強(qiáng)調(diào)，必須始終把法的精神、條文規(guī)定、國(guó)情社情案情統(tǒng)一于裁判全過程，在法律框架內(nèi)尋求最佳裁判方案，做實(shí)“三個(gè)效果”有機(jī)統(tǒng)一，西安法院正以能動(dòng)履職全力做好九分落實(shí)，積極優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、融入社會(huì)治理大局，將群眾的“紙上權(quán)利”真正變得可感、可享，讓良法善治助推市域社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。（記者 賀雪麗 通訊員 許穎）

（文中開發(fā)商、小區(qū)名稱及物業(yè)負(fù)責(zé)人姓名均使用了化名）