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　　原本與內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特海關(guān)聯(lián)合在當(dāng)?shù)貫楹ｊP(guān)職工開發(fā)團(tuán)購(gòu)房的房企，卻“倒戈”將呼和浩特海關(guān)告上法庭。

　　這場(chǎng)糾葛的緣由焦點(diǎn)在于開建團(tuán)購(gòu)房土地容積率調(diào)整。萬銘房地產(chǎn)公司訴稱，海關(guān)未按最初的協(xié)議約定，辦理變更容積率的國(guó)有土地使用權(quán)證，最終導(dǎo)致萬銘房地產(chǎn)公司補(bǔ)繳上千萬元的土地出讓金，損失巨大。

　　今年5月，呼和浩特市賽罕區(qū)人民法院就這起糾紛作出一審判決。法院認(rèn)定，補(bǔ)交的1434萬元土地出讓金應(yīng)由呼和浩特海關(guān)承擔(dān)，且萬銘房地產(chǎn)公司可以向呼和浩特海關(guān)追償土地出讓金及資金占用利息。

　　案因

　　海關(guān)與房企聯(lián)合開發(fā)職工住宅，變更容積率需補(bǔ)繳千萬元

　　政企聯(lián)合給公務(wù)員建福利房，在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的年代并不鮮見。2005年，呼和浩特海關(guān)與當(dāng)?shù)氐娜f銘房地產(chǎn)公司達(dá)成定向聯(lián)合開發(fā)海關(guān)職工住宅的初步意向。

　　此后，雙方就如何聯(lián)合開發(fā)簽署了多份協(xié)議。雙方簽訂于2005年11月18日《聯(lián)合合作開發(fā)意向書》明確，待呼和浩特海關(guān)與木器廠及其他相關(guān)單位辦理轉(zhuǎn)讓土地協(xié)議后，與萬銘房地產(chǎn)進(jìn)行全面合作，萬銘房地產(chǎn)現(xiàn)有土地30畝作為呼和浩特海關(guān)的職工住宅定向開發(fā)。

　　2006年3月10日，雙方又簽訂《房地產(chǎn)定向開發(fā)協(xié)議書》，約定萬銘房地產(chǎn)按照呼和浩特海關(guān)的要求，為其定向開發(fā)住宅289套，每平方米均價(jià)為1900元。

　　2007年1月，呼和浩特海關(guān)從呼和浩特市土地收購(gòu)儲(chǔ)備拍賣中心拍得容積率為1.8的 30.51 畝土地。依照法律規(guī)定，呼和浩特海關(guān)作為行政機(jī)關(guān)不得從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不具備開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資質(zhì)，因此與萬銘房地產(chǎn)公司協(xié)商由其開發(fā)建設(shè)，萬銘房地產(chǎn)公司將自有30畝土地及上述新拍得的30.51畝土地合并開發(fā)，建設(shè)上東領(lǐng)海小區(qū)，除289套為呼和浩特海關(guān)職工住房外，其余均為面向市場(chǎng)銷售的商品房。

　　一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題是：海關(guān)競(jìng)拍取得的上述土地容積率僅為1.8，與萬銘房地產(chǎn)公司持有的3.0土地容積率地塊存在較大差異，無法同期開發(fā)。

　　為此，雙方經(jīng)協(xié)商后，又在2008年3月4日簽訂《海關(guān)職工團(tuán)購(gòu)商品房協(xié)議》，明確呼和浩特海關(guān)于2008年4月1日前，將30.51畝土地的使用權(quán)人變更為萬銘房地產(chǎn)，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證（并且符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件里批復(fù)的不低于2.8-3.0容積率，與萬銘房地產(chǎn)容積率相同）。逾期引發(fā)的法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任及經(jīng)濟(jì)損失均由呼和浩特海關(guān)承擔(dān)。上述協(xié)議還將海關(guān)職工團(tuán)購(gòu)萬銘房地產(chǎn)開發(fā)的商品房?jī)r(jià)格由1900元/㎡調(diào)整為2350元/㎡。

　　經(jīng)過4年的“工作”和“協(xié)調(diào)”，2012年6月26日，呼和浩特市人民政府出具《呼和浩特市人民政府關(guān)于同意調(diào)整天和大廈和萬銘·上東領(lǐng)海項(xiàng)目容積率的批復(fù)》，明確同意將該項(xiàng)目容積率由1.8調(diào)整至2.987。

　　至此，團(tuán)購(gòu)房小區(qū)建設(shè)的容積率障礙掃清，上東領(lǐng)海小區(qū)建設(shè)也步入正軌。

上東領(lǐng)海小區(qū)

　　萬銘房地產(chǎn)公司官網(wǎng)信息顯示，上東領(lǐng)海小區(qū)占地面積 45767.24平方米，總建筑面積 141600平方米，高層住宅七幢、113638 平方米，辦公樓一幢，13000平方米，共計(jì)八幢樓，22 個(gè)單元700戶。

　　但為日后糾葛埋下伏筆的一個(gè)細(xì)節(jié)是，在呼和浩特市政府作出容積率調(diào)整的批復(fù)后，呼和浩特海關(guān)并未按照商品房協(xié)議約定的內(nèi)容變更土地使用權(quán)證，呼和浩特市收儲(chǔ)中心多次向開發(fā)商萬銘房地產(chǎn)催繳土地出讓金。

　　土地出讓金的催繳，一直持續(xù)到2023 年，呼和浩特市收儲(chǔ)中心向萬銘下發(fā)“最后通牒”：再不繳納、需計(jì)滯納金。在此壓力下，2023年7 月 14 日，萬銘房地產(chǎn)一次性向呼和浩特市收儲(chǔ)中心補(bǔ)交海關(guān)職工住宅項(xiàng)目“調(diào)容補(bǔ)繳”所拖欠的剩余土地出讓金，總額為1434萬余元。

　　爭(zhēng)議

　　容積率調(diào)整，補(bǔ)繳土地出讓金應(yīng)由誰承擔(dān)？

　　萬銘房地產(chǎn)公司認(rèn)為，呼和浩特海關(guān)未能如期取得符合協(xié)議約定的容積率的國(guó)有土地使用權(quán)證，也沒有繳納“調(diào)容補(bǔ)繳”土地出讓金，導(dǎo)致萬銘房地產(chǎn)公司代替海關(guān)繳納上千萬元土地出讓金，給萬銘房地產(chǎn)公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

　　土地出讓金拖延期間，在上東領(lǐng)海小區(qū)購(gòu)買了團(tuán)購(gòu)房的海關(guān)職工也遲遲未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。為此，24名呼和浩特海關(guān)的職工先后起訴萬銘，要求辦理房屋權(quán)屬登記，萬銘房地產(chǎn)公司共賠償違約金11.9萬余元。

　　在補(bǔ)繳了上千萬的土地出讓金后，2023年11月，萬銘房地產(chǎn)公司將呼和浩特海關(guān)起訴至法院，請(qǐng)求法院判令呼和浩特海關(guān)賠償因其違反合同約定給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失 1597萬余元。

　　萬銘房地產(chǎn)公司認(rèn)為，呼和浩特海關(guān)職工按照合同約定的價(jià)格，總計(jì)286戶共購(gòu)房48049.49平方米，海關(guān)已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)了其在房地產(chǎn)開發(fā)合同中的權(quán)利，但呼和浩特海關(guān)未按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)，未完成案涉項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件里批復(fù)的容積率不低于2.8-3.0的審批手續(xù)，也未依照協(xié)議約定向呼市土儲(chǔ)中心補(bǔ)交上述土地出讓金。

　　對(duì)萬銘的起訴，呼和浩特海關(guān)辯稱，萬銘房地產(chǎn)公司訴請(qǐng)的案由為房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛，然而結(jié)合雙方對(duì)于合同的實(shí)際履行真實(shí)意思表示，以及歷次訴訟中所提交的各項(xiàng)證據(jù)，均能表明雙方不成立房地產(chǎn)開發(fā)合同關(guān)系，故而萬銘房地產(chǎn)公司無權(quán)就其繳納土地出讓金的所謂損失要求呼和浩特海關(guān)予以賠償。

　　呼和浩特海關(guān)表示，案涉項(xiàng)目土地由萬銘房地產(chǎn)公司摘牌，取得摘牌時(shí)，土地規(guī)劃條件明確，萬銘房地產(chǎn)公司自行變更規(guī)劃條件，對(duì)此引起的法律后果應(yīng)當(dāng)由萬銘房地產(chǎn)公司自行承擔(dān)?！逗ｊP(guān)職工團(tuán)購(gòu)商品房的商品房協(xié)議》第八條中約定的內(nèi)容實(shí)際并不具備履行可能，約定的變更義務(wù)屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的法定職責(zé)，并非是可以自行約定的事項(xiàng)，屬于無效約定。

　　而對(duì)于變更容積率所致的上千萬元巨額土地出讓金，呼和浩特海關(guān)認(rèn)為，在萬銘房地產(chǎn)公司拍得案涉土地后，其作為土地權(quán)利人，明知拍得案涉土地的容積率，卻仍然自行變更規(guī)劃條件，違規(guī)開發(fā)建設(shè)案涉項(xiàng)目，后因超容積率，被要求依法繳納土地出讓金，該后果應(yīng)由萬銘房地產(chǎn)公司自行承擔(dān)。

　　法院一審

　　海關(guān)應(yīng)向房企支付土地出讓金損失

　　2024年5月20日，呼和浩特市賽罕區(qū)人民法院作出一審判決，認(rèn)為雙方簽訂的一系列合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

　　《海關(guān)職工團(tuán)購(gòu)商品房協(xié)議》約定：呼和浩特海關(guān)于2008年4月1日前，將30.51畝土地（20339㎡）的使用權(quán)人變更為乙方，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證（并且符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件里批復(fù)的不低于2.8-3.0容積率，與乙方容積率相同）。

　　法院認(rèn)為，呼和浩特海關(guān)提供符合一定條件的土地使用權(quán)是萬銘房地產(chǎn)以特定價(jià)格向其職工出售商品房的相對(duì)義務(wù)，萬銘房地產(chǎn)為實(shí)現(xiàn)合同目的，實(shí)際建成平均容積率為2.987，該容積率在雙方約定容積率范圍之內(nèi)，且上述調(diào)整容積率行為亦得到相關(guān)部門的批復(fù)同意，因此而產(chǎn)生的補(bǔ)交土地出讓金1434萬余元，依約應(yīng)由呼和浩特海關(guān)承擔(dān)，萬銘房地產(chǎn)繳納后向呼和浩特海關(guān)追償上述土地出讓金及資金占用利息，于法有據(jù)，本院予以支持。

　　因此，法院判決中華人民共和國(guó)呼和浩特海關(guān)判決生效之日起十五日內(nèi)向內(nèi)蒙古萬銘房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司給付土地出讓金損失人民幣 14340841.15 元。

　　呼和浩特海關(guān)對(duì)上述判決不服，上訴至內(nèi)蒙古呼和浩特市中院，目前呼和浩特市中院已立案，該案待進(jìn)一步審理。

呼和浩特市賽罕區(qū)人民法院對(duì)此案作出的一審判決

　　9月5日，南都記者就此案聯(lián)系呼和浩特海關(guān)總值班室、辦公室、綜合外事科等多個(gè)部門，相關(guān)工作人員均稱不了解案件情況，南都記者又聯(lián)系到呼和浩特海關(guān)法規(guī)處，相關(guān)工作人員稱涉及審判程序無法直接回應(yīng)。

　　采寫：南都記者劉嫚 發(fā)自北京