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　　隨著時間流逝，住宅也會“變老”。

　　記者采訪了解到，當前部分高層建筑外墻進入風險高發(fā)期，外墻脫落現(xiàn)象多發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，僅4月份，成都全市165個小區(qū)維修資金動用項目中，墻面維修有32個，占比近兩成，位居項目前列。

　　市住建部門相關人員介紹，超過保修期的住宅建筑，其維修主要責任需由業(yè)主承擔。但物業(yè)難管、維修資金動用投票難、維修費用高等，讓實際維修面臨困局。專家建議，建筑要有建筑修繕和“體檢”制度。

　　除了動用維修資金，成都也在進行更多探索：研究給既有建筑“上保險”，將日常維檢納入保費范疇；將城市更新與建筑外墻安全隱患整治工作相結合，把符合條件的隱患建筑外墻納入改造范圍，讓群眾住得方便、安全。

　　外墻磚三天掉兩次 高齡住宅小區(qū)存安全隱患

　　2010年，曾女士一家搬進了位于成都市成華區(qū)建業(yè)路的A小區(qū)。幾年前，曾女士發(fā)現(xiàn)小區(qū)外墻磚開始脫落，所幸脫落位置不是行人經(jīng)過的地方。

　　最近，隨著雨季到來，小區(qū)單元樓外立面又開始掉磚，而且正好是行人出入口位置。“三天內掉了兩次磚。”曾女士心有余悸。

　　住在成都市錦江區(qū)成龍路B小區(qū)的葉女士也反映，小區(qū)住宅樓外立面脫落問題已經(jīng)持續(xù)兩三年了，因解決方案不能達成一致，拖了幾年也沒解決。

　　費用高、業(yè)主意見難統(tǒng)一

　　外墻維修常遇困境

　　對物業(yè)來說，外墻磚石脫落也是難以管理的問題。5月24日，位于建業(yè)路的A小區(qū)物業(yè)人員回復記者：“以前的老小區(qū)外立面都采用貼磚設計，時間長了再遇到極端天氣就容易掉下來，這算是老小區(qū)的通病?！痹摴ぷ魅藛T表示：“針對部分松動的磚石，我們已經(jīng)提前處理過了?，F(xiàn)在已經(jīng)找了施工公司重新貼磚。這屬于大修，費用走業(yè)主維修資金渠道?！?/p>

　　據(jù)該小區(qū)物業(yè)中心介紹，僅2021年小區(qū)處理脫落的墻磚及防水修補，已使物業(yè)公司支出超10萬元（105995.37元）。

　　使用維修資金需小區(qū)業(yè)主投票，但諸多小區(qū)在這一環(huán)節(jié)往往難以“意見統(tǒng)一”。B小區(qū)物業(yè)中心曾就維修資金啟用做過前期摸底，參與意見表達的住戶中，超一半人不同意。

　　4月全市維修資金使用情況中

　　外墻維修項目占兩成

　　小區(qū)外立面掉落問題應該由誰負責？“在保修期內，建設單位承擔維修責任，（保修期）一般來說是5年。保修期外，建筑使用人也就是業(yè)主承擔維修責任和安全責任。”成都市住建局質安處相關工作人員向記者介紹。

　　今年開始施行的《成都市房屋建筑外墻質量安全維護管理辦法》（以下簡稱《辦法》）中也明晰了責任劃分——“開發(fā)建設單位應當按照法律、法規(guī)以及合同約定，承擔保修期間房屋建筑外墻質量缺陷的保修和治理責任。保修期滿后，業(yè)主為房屋使用安全責任人，履行建筑外墻維修養(yǎng)護義務?！?/p>

　　對于超過質保期的小區(qū)外立面維修問題，《辦法》中提到：“對保修期屆滿后發(fā)生建筑外墻脫落、墜落等應急情形，經(jīng)屬地住建行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）現(xiàn)場查勘后屬實，有兩個及以上所有權人的建筑，所需維修經(jīng)費由業(yè)主按照法律、法規(guī)以及（臨時）管理規(guī)約的規(guī)定共同分攤，業(yè)主共同決定由共有部分經(jīng)營產(chǎn)生的公共收益支出；公共收益不足的，應通過應急程序使用專項維修資金排險修復；涉及專有部分的，由房屋使用安全責任人依法承擔。”

　　在成都市住建局每月公布的成都全市維修資金使用情況中，小區(qū)外墻面維修已成為維修資金的重要用途之一。據(jù)記者統(tǒng)計，今年4月全市165個維修資金動用項目中，外墻面維修有32個，占比近兩成（19.4%）。

　　住建部已發(fā)文禁用水泥砂漿貼外墻飾面磚

　　專家建議：要有建筑修繕和“體檢”制度

　　除使用維修資金對外立面進行“手術”之外，不少業(yè)主更關心的是，對有外立面掉落風險的老舊小區(qū)，是否可以進行“日常體檢”，防止“小病拖成大病”？

　　“建筑要有建筑修繕和‘體檢’制度，而不是一勞永逸?！彼拇ù髮W教授、高性能綠色建筑與低碳城市研究中心主任高慶龍認為，“體檢”制度需要長遠規(guī)劃，“誰來出錢，誰來提需求，都需考慮”。

　　此外，前述《辦法》中也鼓勵給建筑“上保險”，由保險公司來承擔維修費用?！肮膭罱ㄔO單位、施工單位、業(yè)主大會、業(yè)主委員會等其他有關組織通過向保險機構購買保險服務、委托物業(yè)企業(yè)購買保險服務等方式，建立房屋建筑外墻建設質量、使用安全維護避險機制。”

　　給既有建筑“上保險”，也是成都目前的探索方向之一?！耙蛏婕懊鎻V，這項工作還在研究階段，需要謹慎推行?！背啥际凶〗ň仲|安處工作人員介紹，“這樣的保險不僅是為了出大問題時進行理賠，還有一部分保費應該用在日常監(jiān)護維護階段，在前期就釋放掉隱患風險?！?/p>

　　此外，還可以在實施城市更新過程中將存在安全風險隱患的建筑外墻納入改造范圍。成都市住建局質安處工作人員透露，這部分工作已經(jīng)開始進行。

　　住建部曾發(fā)文，2022年9月14日開始，明令禁用現(xiàn)場水泥拌砂漿粘貼外墻飾面磚。高慶龍解釋：“因為現(xiàn)場攪拌砂漿和手工粘貼質量離散度比較大，采用專用砂漿可以提升質量，降低（脫落）概率?！?/p>

　　此外，在建筑保修期滿前，建筑單位要牽頭進行最后一次“體檢”。前述《辦法》提到，“在小區(qū)保修期屆滿前，建設單位應牽頭會同物業(yè)服務機構對建筑外墻質量安全開展全面排查，對存在的問題進行整改，并將排查和整改結果向業(yè)主公示，確保保修期內相關責任主體履行保修責任”。