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多城一季度二手房交易活躍,核心城市突破“枯榮線”
2024年04月02日 14:40 來源:第一財(cái)經(jīng) 關(guān)燈

3月是樓市傳統(tǒng)的“小陽春”,伴隨著2024年不斷釋放的政策利好,很多城市二手房的看房、成交熱度明顯上升。其中,北京、上海、深圳二手房市場(chǎng)復(fù)蘇明顯,3月份的成交量雙雙突破當(dāng)?shù)亍皹s枯線”,而深圳二手房銷售已超去年同期。

中指院統(tǒng)計(jì),截至3月31日,重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)已連續(xù)6周環(huán)比增長(zhǎng),上周(3.25-3.31)成交量更是達(dá)到了2023年下半年以來周度最高水平。另據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè),今年以來,貝殼重點(diǎn)50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù),部分城市和產(chǎn)品價(jià)格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。

相較而言,新房市場(chǎng)則仍顯清冷,據(jù)開源證券監(jiān)測(cè),2024年初至今,全國(guó)64城商品住宅成交面積累計(jì)同比下降44%;而全國(guó)17城二手房成交面積累計(jì)成交面積同比降幅已收窄至約20%。

多位受訪人士認(rèn)為,受惠于各地優(yōu)化限購(gòu)政策釋放需求、降息形成利好等多方面因素影響,各地二手房市場(chǎng)出現(xiàn)成交上漲,但這多是由以價(jià)換量推動(dòng),并不意味著當(dāng)下入市信心已完全恢復(fù)。

新房、二手房?jī)芍靥?/strong>

步入3月份,不少城市的二手房市場(chǎng)活躍度提升明顯。

一線城市中,深圳的二手房市場(chǎng)在3月份則不斷刷新歷史紀(jì)錄。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì),3月全市二手房網(wǎng)簽達(dá)5196套,環(huán)比增長(zhǎng)116.6%,同比增長(zhǎng)5.1%,突破了5000套行業(yè)榮枯線。這也是時(shí)隔3年,深圳月度網(wǎng)簽量再次突破5000套。

北京、上海的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)也有所顯現(xiàn)。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),3月二手房網(wǎng)簽量14280套,環(huán)比上漲125.5%,也突破了1.2萬套的“榮枯線”,并創(chuàng)下了近一年來的最高點(diǎn);上海的3月二手房成交量超2萬套,越過1.5萬套的“榮枯線”,市場(chǎng)回暖跡象明顯。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè),在武漢,2024年第8周-第10周二手房成交節(jié)節(jié)攀升,其中第10周周成交套數(shù)高達(dá)1322套,與2023年第10周成交量基本持平;在天津,今年第8周-第11周二手房成交走高,其中第11周周成交套數(shù)達(dá)到1092套,基本已達(dá)去年二季度以來周度高點(diǎn)。

整體來看,重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)大多呈現(xiàn)出了“小陽春”的跡象。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),2024年第13周,重點(diǎn)10城二手房成交量約為1.98萬套,環(huán)比上漲6.94%,總體成交量延續(xù)平穩(wěn)上行態(tài)勢(shì),實(shí)現(xiàn)“六連漲”,且成交量還創(chuàng)下了自去年5月份以來周度新高。整個(gè)3月份,重點(diǎn)10城二手房成交超7.23萬套,較2月份大幅上漲123.35%。

二手房市場(chǎng)相對(duì)良好的表現(xiàn)由多重因素促成。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析稱,一是春節(jié)后部分城市二手房掛牌量提升,部分業(yè)主降價(jià)帶動(dòng),二手房活躍度相對(duì)較高,同時(shí),隨著二手房掛牌量增加,部分優(yōu)質(zhì)戶型、更高性價(jià)比的二手房項(xiàng)目入市,也在一定程度帶動(dòng)需求入市。

此外,二手房作為現(xiàn)房,購(gòu)房者所見即所得,也縮短了購(gòu)房者的入住時(shí)間,購(gòu)房者偏好度相對(duì)更高;春節(jié)過后為小學(xué)入學(xué)辦理時(shí)間,為滿足孩子上學(xué)需求,部分購(gòu)房者集中入市,也推動(dòng)了二手房市場(chǎng)活躍度提升。

將時(shí)間線拉長(zhǎng)可以發(fā)現(xiàn),今年以來的二手房市場(chǎng)整體上表現(xiàn)出較好的修復(fù)態(tài)勢(shì)。貝殼研究院二手房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2024年春節(jié)過后,貝殼重點(diǎn)50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù);盡管由于去年特殊的高基數(shù),今年1-2月份二手房交易量比去年同期減少,但比2022年同期明顯增加28.5%。

在3月前兩周,深圳、南京、合肥、長(zhǎng)沙、蘭州等多個(gè)城市的貝殼二手房成交量超越去年同期?!敖衲昕捶靠蛻魯?shù)量與去年相當(dāng),但新增房源有所減少,有利于后續(xù)市場(chǎng)供求關(guān)系改善?!必悮ぱ芯吭罕硎?。

二手房與新房市場(chǎng)是高度相關(guān)的。盡管目前我國(guó)的住房供需總體基本平衡,但當(dāng)下的住房需求絕大多數(shù)是“賣小買大”、“賣舊買新”的改善需求,而在房屋總價(jià)處于高位的現(xiàn)階段,改善置業(yè)的資金門檻頗高,賣掉舊房成為置換的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

在一二線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了“賣一買一”的置換鏈條,二手房市場(chǎng)的賣家往往會(huì)成為新房市場(chǎng)的購(gòu)房者,并且也會(huì)通過出售二手房獲得購(gòu)房資金。于是,二手房市場(chǎng)活躍起來之后,也就有助于置換鏈條重啟、增加市場(chǎng)活力,新房銷售也將得到有效恢復(fù)。

新房存滯后效應(yīng)

目前,二手房市場(chǎng)的熱度并未能帶動(dòng)新房成交,多位受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,現(xiàn)下二手房市場(chǎng)盡管有所修復(fù),但成交量還不夠多,并不意味著當(dāng)下入市信心已完全恢復(fù),不足以拉動(dòng)新房市場(chǎng)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波向記者表示,目前一線城市老舊二手房的成交還未出現(xiàn)明顯抬頭跡象,這與一線城市限購(gòu)依然偏嚴(yán)有關(guān)。“例如上海放松了外環(huán)外單身的限購(gòu),但大量外環(huán)內(nèi)老破小的目標(biāo)客戶正是單身人士,由于外環(huán)內(nèi)老舊二手房成交未能快速提升,大量的置換需求就被卡在賣房這個(gè)環(huán)節(jié)。”

事實(shí)上,許多城市當(dāng)前二手房市場(chǎng)的熱鬧、部分城市的成交改善,多是以價(jià)換量所致,市場(chǎng)并未真正進(jìn)入景氣的態(tài)勢(shì)。

在南京,3月份二手房整體成交均價(jià)約為26245元/平方米,環(huán)比則下滑4.9%,房?jī)r(jià)回落至2.7萬大關(guān)以內(nèi),且逐月走低。在天津,業(yè)主掛牌預(yù)期已大幅降低,房?jī)r(jià)持續(xù)下降,據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè),天津新房和二手房?jī)r(jià)差在2023年下半年以來明顯走闊,截至2024年2月末,天津新房成交均價(jià)為17926元/平方米,二手房則為10136元/平方米,價(jià)差近8000元/平方米。

即便是一線城市北京,二手房?jī)r(jià)也在持續(xù)走低。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2023年9月至2024年2月,北京二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月環(huán)比、同比都在下跌??硕鹫J(rèn)為,若二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下調(diào),未來可能會(huì)傳導(dǎo)至新房端。

房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下的形勢(shì)也延緩了部分購(gòu)房者入市的進(jìn)度。陳文靜認(rèn)為,部分置換需求在二手房賣出后持幣觀望情緒仍較重,一定程度延緩了置換新房的速度,同時(shí)部分購(gòu)房者仍觀望后續(xù)政策出臺(tái)落地,等待更適合的時(shí)間入場(chǎng)。整體看,從二手房售出到購(gòu)買新房之間需要一定時(shí)間。

值得一提的是,二手房持續(xù)以價(jià)換量的另一個(gè)結(jié)果,是讓新房逐漸喪失價(jià)格優(yōu)勢(shì),形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

張波表示,目前很多一二線城市的二手房其實(shí)是在搶一手房客源,而非熱度傳導(dǎo)。2022年之前不少板塊存在一二手房倒掛,“打新”人群看中的是新盤的價(jià)格優(yōu)勢(shì),而2023年二季度開始,二手房?jī)r(jià)下調(diào)幅度加快,不少板塊的一二手倒掛已經(jīng)消失,這就導(dǎo)致新盤的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不在,由于二手房中存在不少急售的“筍盤”,次新二手房?jī)r(jià)格甚至低于新盤價(jià)格,加之二手房“所見即所得”的優(yōu)勢(shì),導(dǎo)致更多人群愿意選擇優(yōu)質(zhì)次新二手房。

上述房企市場(chǎng)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,之前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展高峰期超供的新房,如今會(huì)轉(zhuǎn)化成二手房,蠶食新房市場(chǎng)的空間,因此“市場(chǎng)成交總量會(huì)較早恢復(fù),但是新房市場(chǎng)需要更長(zhǎng)時(shí)間”。

不過,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整,購(gòu)房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯?fù),疊加“白名單”項(xiàng)目融資支持持續(xù)落地,項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)也有利于提振市場(chǎng)信心,進(jìn)而帶動(dòng)新房銷售邊際好轉(zhuǎn)。

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編輯:方琳
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