深圳安居房上市交易補繳規(guī)則一出,便引發(fā)了市場的廣泛討論。有商品房業(yè)主反對,認為安居房業(yè)主補繳的金額太少,安居房上市賣出后的收益將遠高于商品房;也有安居房業(yè)主認為補繳之后上市交易,安居房的持有價格將高于商品房價格,因此建議相關部門開啟退房通道。
記者深入了解后發(fā)現,相比同片區(qū)的商品住宅,安居型商品房的持有成本確實更低,當然,在持有安居房期間,安居業(yè)主也不能持有其他任何形式的住房,相當于失去了其他的投資機會,另外,還有觀點認為,安居房、人才房密度較大,得房率比較低,戶型設計也不如商品住宅,因此安居房在二手房市場上是否更有競爭力,還得具體問題具體分析。
深圳市安居房上市交易補繳規(guī)則的政策仍處于征求意見階段,有關單位和個人可在2024年3月23日前,通過深圳住建局官網、電子郵件、信函、線下咨詢等方式提出意見。
這場關于安居房補繳規(guī)則的討論或許能給政策制定者一些思考。
安居房上市補價20%
日前,深圳市發(fā)布了《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法(征求意見稿)》(下稱“《征求意見稿》”),對安居型商品房上市交易流程進行了詳細地描述。
根據深圳相關文件規(guī)定,不動產權證書登記為安居型商品房的住宅包括安居房、人才房兩類。深圳的安居房入市較早,2012年首批安居房就開始入市,該類型的房源大致是周邊商品房價格的五折,對購房人的學歷沒有要求,不過需要進入輪候庫;人才房2022年才開始入市,房源價格大致是周邊商品住宅價格的六折,??萍耙陨蠈W歷的人即可以購買,購房人不需要進入輪候庫,參與搖號就可以選房認購。2023年4月,深圳停止了安居房和人才房的土地出讓,因此,待當前市面上的房源銷售完畢之后,深圳將再無安居房和人才房銷售。
除了上述區(qū)別,安居房和人才房擁有相同點,即持有期間不能在深圳擁有任何形式自有住房。此外,深圳市官方文件曾規(guī)定,安居房、人才房的購房人簽訂買賣合同滿10年的,可按照屆時安居型商品房取得完全產權的相關政策規(guī)定,申請取得住房完全產權。如今,深圳第一批安居房的入市時間已經超過10年,這也是本次《征求意見稿》出臺的原因。
根據《征求意見稿》,安居型商品房權利人若想取得完全產權或者上市交易,應當補繳價款,補繳價款之后,安居型商品房將登記為普通商品房。補繳金額的具體計算公式為:補繳價款=(原市場價格-原購買價格)×50%-稅費。其中,原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算。稅費則包括契稅、印花稅、交易服務費等。
記者根據上述公式計算得到的結果是:安居房、人才房的業(yè)主在持有房產10年之后想要上市交易,繳納的稅費相當于購入價的20%左右。安居房、人才房業(yè)主若想上市交易,在不考慮按揭貸款利息的情況下,原本以商品房五折價購入的安居房,實際的持有成本相當于商品房的七折左右,原本以商品房六折價購入的人才房,實際的持有成本相當于商品房的八五折左右。
目前,深圳的相關規(guī)定是,商品住宅的售賣價格不能低于備案價的八五折,而從當前深圳樓市的實際情況來看,盡管打折銷售是普遍現象,但能做到85折那么優(yōu)惠的樓盤并不多。也就是說,無論是安居房還是人才房,購房成本都不會高于同片區(qū)的商品住宅價格。
反對的聲音
上述《征求意見稿》發(fā)布不久,一封反對安居型商品房補繳計算公式的公開信開始流傳。該公開信稱,按照上述補繳計算公式,安居房與人才房的獲得成本遠低于商品房,上市后與商品房同臺競爭,獲得的收益甚至遠高于商品房,損害了商品房業(yè)主的利益;大量的安居房、人才房上市,將推高商品房的供應量,拉低商品房的市場價值;此外,上述計算規(guī)則用初始購買價格計算,未考慮GDP增長導致房價上漲的可能性,而且安居房、人才房初始售賣時打了五折、六折,相當于政府出資50%、40%,但當安居型商品房上市時,高額利潤政府卻沒有收取,此操作存在國有資產流失的嫌疑。
上述公開信舉例:一套總價為350萬元的安居房,2020年購入,2030年業(yè)主若想將該房源上市交易,需要補繳的金額大約75萬元,2030年75萬元的在2020年的現值約50萬元,因此安居房業(yè)主持有該房源的成本約400萬元;另一方面,2020年同期該安居房房源同小區(qū)同戶型的商品房購入卻需要700萬元。2030年,同小區(qū)的安居房、商品房同時上市交易,兩者以同樣的市場價公開銷售,存在不公平的情況。
當商品房業(yè)主稱安居房業(yè)主從這樣的補繳規(guī)則中獲利時,安居房業(yè)主也開始訴苦,并要求相關部門建立退房渠道。
上述《征求意見稿》發(fā)布后,人民網留言板上,一名網友表示,按照《征求意見稿》的補繳計算規(guī)則,買得早的安居房購房者可以充分享受到政策帶來的紅利,但最新一批安居房購房者的利益卻受損。
該網友以鹽田區(qū)港嶸拔萃園安居房為例,該安居房售賣時均價為2.7萬元/平方米,目前周邊商品房的交易價格在3萬元/平方米左右,若上市按照《征求意見稿》的規(guī)定補繳價款,安居房的實際購入價格甚至會高于周邊商品房目前的交易價格,會侵害安居房購房者的利益。該市民建議相關部門能夠建立直接的通道,讓這一部分安居房購房者自由、順利地選擇退房。
真相如何?
記者注意到,港嶸拔翠園安居房于2021年、2022年推出,彼時,周邊同期推出的新房樓盤臻灣云庭的備案均價約5.4萬元/平方米,因此港嶸拔翠園安居房2.7萬元/平方米的售賣均價確實是周邊商品房的五折,只是隨著市場下行,周邊的商品房價格也下跌,目前,臻灣云庭剩余的房源價格在3~4萬元/平方米左右,周邊二手房的價格也已降至3萬元/平方米左右,所以曾經五折買入的安居房到今天已經沒有了太大的價格優(yōu)勢。
但值得一提的是,商品房價漲跌是市場行為,若2032年港嶸拔萃園周邊的商品房價格依舊保持在3萬元/平方米左右,港嶸拔萃園業(yè)主在不能獲利甚至虧損的同時,2022年同期以5.4萬元/平方米價格購買臻灣云庭的商品房業(yè)虧損程度或許更甚。
另外,根據規(guī)定,安居型商品房業(yè)主確實可以選擇退房,只是本次《征求意見稿》還未提及退房的具體流程。根據2011年開始施行的《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》,購房人在取得安居型商品房完全產權前,可以向市住房保障部門申請政府收購該安居型商品房。自安居型商品房購房協議簽訂之日至申請收購之日不超過 10年(含 10 年)的,收購價格為原合同購房價;超過10 年的,收購價格的計算公式為:收購價格=原購房價*[1-1.4%*(購房協議簽訂之日至申請收購之日的年限-10年)]。也就是說,若持有房產10年內,業(yè)主可以要求以購入價要求政府收購該房源,若10年后周邊商品房價跌破安居房的購入價,安居房業(yè)主還能有一個資產保底線。
不可否認的是,若以《征求意見稿》的規(guī)定計算,那批早期購買安居房的業(yè)主,確實享受到了紅利。以深圳市的第一個安居房項目富通永福苑為例,該小區(qū)位于寶安區(qū)福永街道,緊鄰地鐵12號線的福圍站,2012年入市時售賣均價為6467元/平方米。
如今,安居房富通永福苑小區(qū)周邊的商品住宅萬科金色領域小區(qū)二手房交易價格在4.6萬元/平方米左右,若按照上述規(guī)則,富通永福苑需要補繳的價款約2771元/平方米,在不考慮按揭貸款利率的情況下,富通永福苑業(yè)主的持有房源的成本為9238元/平方米。若以面積70平方米一套的安居房計算,該房源以4.6萬元/平方米的價格出售,安居房業(yè)主將賺約257萬元。
對比港嶸拔翠園與富通永福苑兩個小區(qū)可以發(fā)現,安居房業(yè)主買房10年之后上市是否能賺錢,取決于深圳房價的漲跌幅度。據樂有家研究中心統計的數據,2012年,深圳商品住宅成交均價在2萬元/平方米左右,十多年過去,深圳房價翻番,2023年商品住宅成交價在6萬元/平方米左右。
另外,就像上述的反對公開信所言,同期購買的安居房確實比商品房占據一定價格優(yōu)勢。例如,2012年購買富通永福苑周邊商品房的業(yè)主,購入價格大約在1.3萬元/平方米左右,如今若同樣以4.6萬元/平方米的價格售賣,同樣是70平方米的戶型,在不考慮按揭貸款利息的情況下,業(yè)主將賺231萬元,比安居房業(yè)主少賺了至少26萬元。
值得注意的是,在享受更多收益的情況下,安居房業(yè)主也失去了其他的機會,例如持有安居房、人才房期間,業(yè)主不能在深圳擁有任何形式自有住房,另外,市場上也有觀點認為,安居房、人才房密度較大,得房率比較低,戶型設計也不如商品住宅,因此安居房在二手房市場上是否更有競爭力,還得具體問題具體分析。
至于反對信中所說的,大量安居房上市會給深圳商品房市場造成沖擊的觀點,廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認為,安居型商品房的總規(guī)模只有6萬套,近幾年加大建設的力度比較大,因此短期內具有上市資格的房源規(guī)模不會很大。另外,也不排除有一部分持有安居型商品房的人群選擇自己居住而不上市,或在有能力支付價差的條件下再去上市。因此,安居房上市對商品房的影響非常有限。
李宇嘉還表示,安居房入市比較早,積累的差價紅利比較大;人才房這幾年才大規(guī)模入市,價格上漲并不明顯,如果未來按照《征求意見稿》的規(guī)定補繳上市差價,從中獲取的紅利相對有限。因此,若《征求意見稿》的差價補繳規(guī)則出臺,通過購買人才房套利的人會比較少。“購買人才房的人群,主要是買不起商品房的自住人群。他們對于未來上市套利的預期也并不是很強烈?!崩钣罴握f。
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