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　　深圳安居房上市交易補繳規(guī)則一出，便引發(fā)了市場的廣泛討論。有商品房業(yè)主反對，認為安居房業(yè)主補繳的金額太少，安居房上市賣出后的收益將遠高于商品房；也有安居房業(yè)主認為補繳之后上市交易，安居房的持有價格將高于商品房價格，因此建議相關(guān)部門開啟退房通道。

　　記者深入了解后發(fā)現(xiàn)，相比同片區(qū)的商品住宅，安居型商品房的持有成本確實更低，當(dāng)然，在持有安居房期間，安居業(yè)主也不能持有其他任何形式的住房，相當(dāng)于失去了其他的投資機會，另外，還有觀點認為，安居房、人才房密度較大，得房率比較低，戶型設(shè)計也不如商品住宅，因此安居房在二手房市場上是否更有競爭力，還得具體問題具體分析。

　　深圳市安居房上市交易補繳規(guī)則的政策仍處于征求意見階段，有關(guān)單位和個人可在2024年3月23日前，通過深圳住建局官網(wǎng)、電子郵件、信函、線下咨詢等方式提出意見。

　　這場關(guān)于安居房補繳規(guī)則的討論或許能給政策制定者一些思考。

　　安居房上市補價20%

　　日前，深圳市發(fā)布了《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項處理辦法（征求意見稿）》（下稱“《征求意見稿》”），對安居型商品房上市交易流程進行了詳細地描述。

　　根據(jù)深圳相關(guān)文件規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)證書登記為安居型商品房的住宅包括安居房、人才房兩類。深圳的安居房入市較早，2012年首批安居房就開始入市，該類型的房源大致是周邊商品房價格的五折，對購房人的學(xué)歷沒有要求，不過需要進入輪候庫；人才房2022年才開始入市，房源價格大致是周邊商品住宅價格的六折，?？萍耙陨蠈W(xué)歷的人即可以購買，購房人不需要進入輪候庫，參與搖號就可以選房認購。2023年4月，深圳停止了安居房和人才房的土地出讓，因此，待當(dāng)前市面上的房源銷售完畢之后，深圳將再無安居房和人才房銷售。

　　除了上述區(qū)別，安居房和人才房擁有相同點，即持有期間不能在深圳擁有任何形式自有住房。此外，深圳市官方文件曾規(guī)定，安居房、人才房的購房人簽訂買賣合同滿10年的，可按照屆時安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的相關(guān)政策規(guī)定，申請取得住房完全產(chǎn)權(quán)。如今，深圳第一批安居房的入市時間已經(jīng)超過10年，這也是本次《征求意見稿》出臺的原因。

　　根據(jù)《征求意見稿》，安居型商品房權(quán)利人若想取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易，應(yīng)當(dāng)補繳價款，補繳價款之后，安居型商品房將登記為普通商品房。補繳金額的具體計算公式為：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統(tǒng)一按照原購買價格除以70%計算。稅費則包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費等。

　　記者根據(jù)上述公式計算得到的結(jié)果是：安居房、人才房的業(yè)主在持有房產(chǎn)10年之后想要上市交易，繳納的稅費相當(dāng)于購入價的20%左右。安居房、人才房業(yè)主若想上市交易，在不考慮按揭貸款利息的情況下，原本以商品房五折價購入的安居房，實際的持有成本相當(dāng)于商品房的七折左右，原本以商品房六折價購入的人才房，實際的持有成本相當(dāng)于商品房的八五折左右。

　　目前，深圳的相關(guān)規(guī)定是，商品住宅的售賣價格不能低于備案價的八五折，而從當(dāng)前深圳樓市的實際情況來看，盡管打折銷售是普遍現(xiàn)象，但能做到85折那么優(yōu)惠的樓盤并不多。也就是說，無論是安居房還是人才房，購房成本都不會高于同片區(qū)的商品住宅價格。

　　反對的聲音

　　上述《征求意見稿》發(fā)布不久，一封反對安居型商品房補繳計算公式的公開信開始流傳。該公開信稱，按照上述補繳計算公式，安居房與人才房的獲得成本遠低于商品房，上市后與商品房同臺競爭，獲得的收益甚至遠高于商品房，損害了商品房業(yè)主的利益；大量的安居房、人才房上市，將推高商品房的供應(yīng)量，拉低商品房的市場價值；此外，上述計算規(guī)則用初始購買價格計算，未考慮GDP增長導(dǎo)致房價上漲的可能性，而且安居房、人才房初始售賣時打了五折、六折，相當(dāng)于政府出資50%、40%，但當(dāng)安居型商品房上市時，高額利潤政府卻沒有收取，此操作存在國有資產(chǎn)流失的嫌疑。

　　上述公開信舉例：一套總價為350萬元的安居房，2020年購入，2030年業(yè)主若想將該房源上市交易，需要補繳的金額大約75萬元，2030年75萬元的在2020年的現(xiàn)值約50萬元，因此安居房業(yè)主持有該房源的成本約400萬元；另一方面，2020年同期該安居房房源同小區(qū)同戶型的商品房購入?yún)s需要700萬元。2030年，同小區(qū)的安居房、商品房同時上市交易，兩者以同樣的市場價公開銷售，存在不公平的情況。

　　當(dāng)商品房業(yè)主稱安居房業(yè)主從這樣的補繳規(guī)則中獲利時，安居房業(yè)主也開始訴苦，并要求相關(guān)部門建立退房渠道。

　　上述《征求意見稿》發(fā)布后，人民網(wǎng)留言板上，一名網(wǎng)友表示，按照《征求意見稿》的補繳計算規(guī)則，買得早的安居房購房者可以充分享受到政策帶來的紅利，但最新一批安居房購房者的利益卻受損。

　　該網(wǎng)友以鹽田區(qū)港嶸拔萃園安居房為例，該安居房售賣時均價為2.7萬元/平方米，目前周邊商品房的交易價格在3萬元/平方米左右，若上市按照《征求意見稿》的規(guī)定補繳價款，安居房的實際購入價格甚至?xí)哂谥苓吷唐贩磕壳暗慕灰變r格，會侵害安居房購房者的利益。該市民建議相關(guān)部門能夠建立直接的通道，讓這一部分安居房購房者自由、順利地選擇退房。

　　真相如何？

　　記者注意到，港嶸拔翠園安居房于2021年、2022年推出，彼時，周邊同期推出的新房樓盤臻灣云庭的備案均價約5.4萬元/平方米，因此港嶸拔翠園安居房2.7萬元/平方米的售賣均價確實是周邊商品房的五折，只是隨著市場下行，周邊的商品房價格也下跌，目前，臻灣云庭剩余的房源價格在3～4萬元/平方米左右，周邊二手房的價格也已降至3萬元/平方米左右，所以曾經(jīng)五折買入的安居房到今天已經(jīng)沒有了太大的價格優(yōu)勢。

　　但值得一提的是，商品房價漲跌是市場行為，若2032年港嶸拔萃園周邊的商品房價格依舊保持在3萬元/平方米左右，港嶸拔萃園業(yè)主在不能獲利甚至虧損的同時，2022年同期以5.4萬元/平方米價格購買臻灣云庭的商品房業(yè)虧損程度或許更甚。

　　另外，根據(jù)規(guī)定，安居型商品房業(yè)主確實可以選擇退房，只是本次《征求意見稿》還未提及退房的具體流程。根據(jù)2011年開始施行的《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，購房人在取得安居型商品房完全產(chǎn)權(quán)前，可以向市住房保障部門申請政府收購該安居型商品房。自安居型商品房購房協(xié)議簽訂之日至申請收購之日不超過 10年（含 10 年）的，收購價格為原合同購房價；超過10 年的，收購價格的計算公式為：收購價格=原購房價＊[1－1.4%＊（購房協(xié)議簽訂之日至申請收購之日的年限－10年）]。也就是說，若持有房產(chǎn)10年內(nèi)，業(yè)主可以要求以購入價要求政府收購該房源，若10年后周邊商品房價跌破安居房的購入價，安居房業(yè)主還能有一個資產(chǎn)保底線。

　　不可否認的是，若以《征求意見稿》的規(guī)定計算，那批早期購買安居房的業(yè)主，確實享受到了紅利。以深圳市的第一個安居房項目富通永福苑為例，該小區(qū)位于寶安區(qū)福永街道，緊鄰地鐵12號線的福圍站，2012年入市時售賣均價為6467元/平方米。

　　如今，安居房富通永福苑小區(qū)周邊的商品住宅萬科金色領(lǐng)域小區(qū)二手房交易價格在4.6萬元/平方米左右，若按照上述規(guī)則，富通永福苑需要補繳的價款約2771元/平方米，在不考慮按揭貸款利率的情況下，富通永福苑業(yè)主的持有房源的成本為9238元/平方米。若以面積70平方米一套的安居房計算，該房源以4.6萬元/平方米的價格出售，安居房業(yè)主將賺約257萬元。

　　對比港嶸拔翠園與富通永福苑兩個小區(qū)可以發(fā)現(xiàn)，安居房業(yè)主買房10年之后上市是否能賺錢，取決于深圳房價的漲跌幅度。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2012年，深圳商品住宅成交均價在2萬元/平方米左右，十多年過去，深圳房價翻番，2023年商品住宅成交價在6萬元/平方米左右。

　　另外，就像上述的反對公開信所言，同期購買的安居房確實比商品房占據(jù)一定價格優(yōu)勢。例如，2012年購買富通永福苑周邊商品房的業(yè)主，購入價格大約在1.3萬元/平方米左右，如今若同樣以4.6萬元/平方米的價格售賣，同樣是70平方米的戶型，在不考慮按揭貸款利息的情況下，業(yè)主將賺231萬元，比安居房業(yè)主少賺了至少26萬元。

　　值得注意的是，在享受更多收益的情況下，安居房業(yè)主也失去了其他的機會，例如持有安居房、人才房期間，業(yè)主不能在深圳擁有任何形式自有住房，另外，市場上也有觀點認為，安居房、人才房密度較大，得房率比較低，戶型設(shè)計也不如商品住宅，因此安居房在二手房市場上是否更有競爭力，還得具體問題具體分析。

　　至于反對信中所說的，大量安居房上市會給深圳商品房市場造成沖擊的觀點，廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，安居型商品房的總規(guī)模只有6萬套，近幾年加大建設(shè)的力度比較大，因此短期內(nèi)具有上市資格的房源規(guī)模不會很大。另外，也不排除有一部分持有安居型商品房的人群選擇自己居住而不上市，或在有能力支付價差的條件下再去上市。因此，安居房上市對商品房的影響非常有限。

　　李宇嘉還表示，安居房入市比較早，積累的差價紅利比較大；人才房這幾年才大規(guī)模入市，價格上漲并不明顯，如果未來按照《征求意見稿》的規(guī)定補繳上市差價，從中獲取的紅利相對有限。因此，若《征求意見稿》的差價補繳規(guī)則出臺，通過購買人才房套利的人會比較少?！百徺I人才房的人群，主要是買不起商品房的自住人群。他們對于未來上市套利的預(yù)期也并不是很強烈。”李宇嘉說。