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2023年12月7日，迎來大雪節(jié)氣，甘肅省永靖縣城陽光滿滿，冷空氣比往年到來的要晚一些。

上午10時，永靖縣政府辦公大樓10層會議室，一場關(guān)于永靖縣“一方水榭”商住小區(qū)歷史遺留問題化解工作的座談會正在召開。3位業(yè)主現(xiàn)場領(lǐng)到不動產(chǎn)權(quán)證書，連同前一天在縣政務(wù)大廳辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的8位業(yè)主，這兩天共有11位業(yè)主順利拿到了“紅本本”。

“有證了，這才是真正有了家！”翻開證，看到上面寫著自己的名字，陽先生的喜悅顯在臉上。

窗外陽光普照，12月初的永靖，這樣的天氣并不多見。大雪是仲冬的開始，不過對陽先生這些“一方水榭”小區(qū)的業(yè)主來說，這個冬天是偏暖的。

不能等著案子再批量涌進來，必須沉下去調(diào)查，盡早發(fā)現(xiàn)問題源頭

2016年6月，陽先生在位于永靖縣古城新區(qū)的“一方水榭”小區(qū)全款購買了一套新房。攢了這么多年的錢，終于擁有一套屬于自己的房子，全家人欣喜萬分。房子裝修完，一家人入住了，但這套房子的不動產(chǎn)權(quán)證書卻遲遲辦不下來。

直到2019年，小區(qū)門口公告欄張貼了一份來自甘肅省高級人民法院的公告?！翱匆姽嫔系拿麊危胖雷约曳孔右呀?jīng)被法院查封，還打算被拍賣了。”這份公告給陽先生潑了一盆冷水。

買了房過不了戶，等來的卻是被查封、被拍賣，究竟為何？

時間還要再往前追溯。環(huán)宜置業(yè)公司是“一方水榭”小區(qū)的開發(fā)商，2011年以項目所屬全部土地及部分已建成房屋設(shè)定抵押，向世潤資產(chǎn)公司借款，因到期后未能全部償還，雙方產(chǎn)生糾紛。后經(jīng)甘肅高院一審判決、最高人民法院第六巡回法庭二審調(diào)解，確認環(huán)宜置業(yè)公司再償還本金9400萬元及相應(yīng)利息。因環(huán)宜置業(yè)公司未能履行調(diào)解書確定的還款義務(wù)，世潤資產(chǎn)公司申請強制執(zhí)行，甘肅高院于2016年6月立案，7月裁定查封小區(qū)對應(yīng)抵押財產(chǎn)。

之后，世潤資產(chǎn)公司將案涉?zhèn)鶛?quán)全部轉(zhuǎn)讓給方盾資產(chǎn)公司。執(zhí)行過程中，通過司法拍賣小區(qū)部分未出售房產(chǎn)，方盾資產(chǎn)公司受償6000多萬元。但尚有債權(quán)未實現(xiàn)，方盾資產(chǎn)公司申請繼續(xù)拍賣查封房產(chǎn)。

但后續(xù)執(zhí)行并不容易。小區(qū)預(yù)建17棟樓，一些樓棟建成之后出售并交付，很多住戶已經(jīng)入住。

“一方面，申請執(zhí)行人方盾資產(chǎn)公司要求處置查封房產(chǎn)，以實現(xiàn)債權(quán)；另一方面，住戶買下了房，卻又面臨可能失去房子的風險?！备拭C高院民三庭法官劉永生（原執(zhí)行局法官）是該執(zhí)行案件承辦法官，他認為，如果房子已經(jīng)賣出去了，還要再繼續(xù)強制執(zhí)行的話，容易滋生很多矛盾。購房者作為案外人因房屋被執(zhí)行可能提出執(zhí)行異議，方盾資產(chǎn)公司因執(zhí)行不暢可能提出申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

因存在私人交易、以工程款抵債等情形，相關(guān)部門又難以提供房產(chǎn)登記準確賬目，加之小區(qū)被多家法院查封，想要摸清房屋實際出售、購房人實際居住等情況，需要花費很大功夫。

“我們通過張貼公告的方式告知哪些房產(chǎn)涉及查封會被處置，讓住戶了解情況后及時主張權(quán)利，告知提出異議需要準備的材料，并在小區(qū)里逐棟逐層逐戶摸排。就這樣，前后一共張貼了4次公告，陸續(xù)有一些住戶提出執(zhí)行異議?！眲⒂郎劶皥?zhí)行過程，感慨頗多。

“原先根本不了解情況，誰也不愿意買被抵押的房子，更不想惹上這樣的麻煩?！钡弥孔右慌馁u，陽先生抓緊聯(lián)系劉永生，向甘肅高院提交執(zhí)行異議申請材料。甘肅高院經(jīng)審查后裁定中止執(zhí)行。之后方盾資產(chǎn)公司以申請強制執(zhí)行為由提起執(zhí)行異議之訴，甘肅高院一審判決駁回訴訟請求，其又上訴至最高法院。

自2022年中以來，六巡陸續(xù)收到牽涉該小區(qū)的執(zhí)行異議之訴二審案件110多件?！耙婚_始單個案件零星來到六巡，后面又來了一些同類案件，這些案件標的額不大，但都是同一個小區(qū)、同一個項目的，訴求幾乎都是關(guān)于房子要不要執(zhí)行的問題。大家一致認為應(yīng)該到小區(qū)實地了解情況，不能盲目斷案?！绷卜贮h組副書記、副庭長羅智勇說。

2023年9月21日，六巡法官助理黃存宏等人來到“一方水榭”小區(qū)，調(diào)查一批案件所涉房屋情況?！霸跐M足已簽訂書面買賣合同、支付一定價款等情形的基礎(chǔ)上，商品房用于居住能夠排除執(zhí)行。我們通過物業(yè)查找涉案房屋的水電暖和物業(yè)費繳納情況，挨家挨戶登門詢問，逐一查明入住情況?！秉S存宏講第一次去小區(qū)調(diào)查時說。

“在與案涉住戶以及鄰居了解情況時發(fā)現(xiàn)，除了已經(jīng)到法院的這些案子，小區(qū)內(nèi)不少住戶都有類似情況，有的正準備打官司，有的還在觀望?！秉S存宏等人敏銳察覺，目前的案件可能只是一小部分，后續(xù)案件及衍生問題遠不止此。

有了這些調(diào)查結(jié)果，9月27日進行案件合議和專門研究時，最高法院副院長、六巡庭長楊臨萍有了明確思路，因方盾資產(chǎn)公司抵押債權(quán)受償從而產(chǎn)生了這么多糾紛，且涉及購房者等多方利益，要在查清事實、依法裁判的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌做好衍生案件訴源治理，不能等到后面案子都進到法院了再去解決，必須盡早確定問題癥結(jié)，及時管控風險隱患。

“按照楊臨萍副院長要求，我們與甘肅高院分別成立了工作專班，相互協(xié)作，密切配合，共同推動這一已持續(xù)多年的系列串案和死結(jié)得以化解?！绷_智勇說。

接連召開4個座談會，找問題、明方向、指路子，促成共識，推動問題解決向前發(fā)展

十一假期剛結(jié)束，六巡著手推動此事。

2023年10月10日上午，六巡一級高級法官李偉，法官助理黃存宏、劉文科，書記員閆榕慧一行來到蘭州，與甘肅高院審判部門、執(zhí)行部門人員就推動處理涉“一方水榭”小區(qū)系列案件進行座談。

劉永生介紹說，前期有過很多次磋商，2023年8月28日，各方曾初步達成解決該小區(qū)歷史遺留問題的執(zhí)行方案（會議紀要），方案修改了十幾次，但后續(xù)仍有不少阻礙，進展緩慢。

了解當下進展情況后，李偉在會上說：“基本事實相似的同類案件經(jīng)過甘肅高院一審，又大量上訴至最高法院，這種情況是較為罕見的?！贬槍γ芗m紛的處置，她指出，系列案件背后的涉眾型矛盾糾紛應(yīng)該引起關(guān)注，要協(xié)調(diào)各方力量做好處置方案，減少案件數(shù)量，同時將潛在的衍生隱患糾紛妥善化解。

10月10日下午，六巡、甘肅高院、方盾資產(chǎn)公司相關(guān)人員在同一個會議室繼續(xù)召開座談會，針對目前最關(guān)切的方面以及遇到的困難進行討論。10月11日上午，六巡、甘肅高院、方盾資產(chǎn)公司、環(huán)宜置業(yè)公司、永靖縣政府及相關(guān)職能部門等幾方人員又在永靖縣政府進行座談。

“由于很難掌握有效的銷售數(shù)據(jù)，執(zhí)行工作非常難?！狈蕉苜Y產(chǎn)公司訴訟代理人張國峰說，作為國有企業(yè)，方盾資產(chǎn)公司對交易真實性等因素有疑慮，想走完整個訴訟程序，以避免后續(xù)麻煩。

“債權(quán)人利益要保護，但在大多數(shù)執(zhí)行異議之訴都敗訴的情況下，繼續(xù)通過訴訟程序逐案解決，不僅浪費寶貴的司法資源，而且敗訴結(jié)果損害企業(yè)形象，更不利于百姓安居和社會穩(wěn)定。”李偉明確。

“一方水榭”小區(qū)是永靖縣重點項目，毗鄰縣政府，周邊擁有優(yōu)質(zhì)教育資源，是全縣規(guī)模最大的小區(qū)。由于資金鏈斷裂，小區(qū)建設(shè)未能及時完工，還有四棟“爛尾樓”，種種因素導致該小區(qū)成為全縣的老大難問題。

“縣委縣政府始終把該小區(qū)遺留問題化解作為重大民生工作，但由于涉及問題錯綜復雜，長期無法取得進展?！庇谰缚h副縣長高國林說。

2021年以來，甘肅省開展化解國有土地上已售城鎮(zhèn)住宅歷史遺留“登記難”問題專項工作。“一方水榭”小區(qū)“登記難”問題是政府迫切解決的事情。

“當時集中為小區(qū)500多套房產(chǎn)辦了產(chǎn)權(quán)登記，但因土地被抵押，這些不動產(chǎn)權(quán)證書并不具備完整權(quán)能，房屋尚不能進行交易等。住戶們抵觸情緒較大，信訪事件時有發(fā)生?！庇谰缚h不動產(chǎn)登記事務(wù)中心主任孔海玉說，除此之外，很多住戶買房好多年了，遲遲辦不了證，而辦理可交易的不動產(chǎn)權(quán)證書要以小區(qū)土地和房屋解封解押為前提。

“這個項目關(guān)系社會維穩(wěn)，公司完全配合。但作為債權(quán)人，不能只解決老百姓辦證難而不考慮債權(quán)問題，我們壓力也很大?！狈蕉苜Y產(chǎn)公司一位高管表示。

……

一天半時間，連續(xù)3個座談會，參會人員不斷擴增。大家推心置腹，把積怨已久的問題一個一個攤開來說。

一面是批量涌入案件和更多潛在隱患，一面是債權(quán)人利益保障，一面是老百姓安居樂業(yè)，一面是當?shù)卣S穩(wěn)壓力……千頭萬緒擰成的結(jié)，如何解開？

“當下階段，既要維護債權(quán)人利益，減少更多衍生糾紛，又要抓住保護老百姓利益這個核心，這應(yīng)是大家共同的價值目標?！崩顐ピ跁现赋?，各方都要面對現(xiàn)實，鼓起勇氣，站在全局看待問題，積極推動問題解決向前發(fā)展。

有了這樣的目標和共識，在之后的你一言我一語中，就問題如何解決大家終于有商有量起來。

對于保障債權(quán)人利益，劉永生說，“目前正在進行排查，梳理出來未提異議房屋的范圍，積極進行評估出售。并與方盾資產(chǎn)公司溝通協(xié)商，希望對于在查封前辦了證的房屋，同意解封解押，盡快解決老百姓的煩心事”。

“后續(xù)糾紛能否通過‘相同情形相同處理’方式解決，比如還未判決以及未進入訴訟的案子可以參照最高法院生效判決來處理，鼓勵申請撤訴；一審判決已經(jīng)作出的案件不要再上訴了?！崩顐ヌ岢觥?/p>

“這項工作實際上已經(jīng)在做了，對案件進行類型化梳理，并且標注涉訴情況等等?！狈蕉苜Y產(chǎn)公司高管表示，目前應(yīng)把大家能達成共識的、能推動問題解決的方案先行固定下來，分步進行解決，并及時向公司總部匯報，促進落實。

“這些問題和建議，也是接下來工作的方向。政府方面會繼續(xù)推進未提異議房屋的處置，繼續(xù)排查可處置房屋，并做好‘爛尾樓’的鑒定評估續(xù)建事宜，統(tǒng)籌辦證工作，安撫好住戶情緒?！备邍终f。

……

問題越辯越明、道理越講越透、方案越說越清，距離解決問題已經(jīng)不遠了。

在六巡指導下，各方就如何爭取最大公約數(shù)反復磋商。

“座談會之后，大家解決問題的態(tài)度都非常積極。我們又對數(shù)據(jù)進行排查梳理，與各方進行了多輪溝通，逐步得到有效回應(yīng)?！眲⒂郎f道。

在最高法院的指導下，甘肅高院、永靖縣政府、方盾資產(chǎn)公司、環(huán)宜置業(yè)公司四方達成《關(guān)于金融借款合同糾紛執(zhí)行案件及執(zhí)行異議之訴案件問題化解處置會商意見》，《會商意見》共7個條款，圍繞小區(qū)所有土地及房產(chǎn)爭議的方方面面作了具體安排，各方主體責任分工明確。

12月7日，永靖縣“一方水榭”商住小區(qū)歷史遺留問題化解工作座談會召開，四方現(xiàn)場簽訂會商意見。“《會商意見》把大家達成的共識固定下來，推動工作在‘陽光下’開展，在做好訴源治理的基礎(chǔ)上，解決老百姓辦證難問題，保障債權(quán)人和購房者的合法權(quán)益。各方都要拿出實際行動，形成合力，繼續(xù)推動問題妥善解決，從而也使各方從中受益?！绷_智勇在座談會上講道。

以保護老百姓利益為先，聯(lián)動各方力量，協(xié)同實現(xiàn)雙贏多贏共贏

根據(jù)《會商意見》，方盾資產(chǎn)公司對已上訴的21個案件撤回上訴，對正在一審的35個案件不再上訴；同意對已終審判決的89套房屋解除查封和抵押，并與愿意交清房屋尾款的住戶達成執(zhí)行和解，接收尾款作為執(zhí)行案款，讓住戶們可以正常辦理不動產(chǎn)權(quán)證書；同意對已辦理產(chǎn)權(quán)登記且非方盾資產(chǎn)公司抵押查封的600多套房屋解除對應(yīng)的土地查封和抵押，讓所有人真正享有房屋所有權(quán)。

“這樣一來，當前在法院的案件量大大減少。同時，600多套房屋解封解押后，已辦房產(chǎn)證得到了權(quán)能完善，又能避免可能提起行政訴訟案件的風險，真正把矛盾糾紛止于萌芽狀態(tài)，做實了訴源治理?！崩顐フf。

隨著目前未提起執(zhí)行異議房產(chǎn)的出售，方盾資產(chǎn)公司債權(quán)將得到一定實現(xiàn)，按照《會商意見》繼續(xù)對剩余房屋進行相應(yīng)處置，將最大限度實現(xiàn)債權(quán)。同時，環(huán)宜置業(yè)公司可以現(xiàn)有房產(chǎn)解決債務(wù)壓力，甘肅高院也能順利推進執(zhí)行工作。

“房產(chǎn)證上寫著自己的名字，安安穩(wěn)穩(wěn)，咱們這心里才算踏實了！”談起漫漫維權(quán)之路，不少住戶感慨。

小區(qū)的物業(yè)管理以及綠化、道路、外圍建設(shè)得到優(yōu)化改善，政府已對“爛尾樓”開展盤活續(xù)建工作，其中12號樓將很快交付，優(yōu)先安置購買了已預(yù)售房屋的67戶業(yè)主。“群眾知道這個情況后非常激動，還向縣政府和縣住建局送來錦旗表示感謝?！庇谰缚h住建局副局長張國強介紹。

“這幾個月，事情終于有了突破性進展。方盾資產(chǎn)公司的債權(quán)以最小的損失得到相應(yīng)受償，上千戶家庭的安居問題得到妥善化解，整個小區(qū)也‘活’起來了，困擾政府多年的問題正在各方力量的支持和推動下得到解決?！备邍中牢康卣f。

拯救一個優(yōu)質(zhì)樓盤，一攬子化解系列矛盾糾紛，各方在積極努力下，最終實現(xiàn)了雙贏多贏共贏。

“一方水榭”小區(qū)問題是當下房地產(chǎn)和建工領(lǐng)域矛盾糾紛的縮影。

記者了解到，近年來，受市場格局、融資壓力、疫情沖擊等多重因素影響，房地產(chǎn)及建工領(lǐng)域的不確定風險激增。矛盾糾紛一旦產(chǎn)生，多數(shù)牽涉到相關(guān)企業(yè)、購房者等眾多利益主體，形成原因復雜，衍生糾紛不斷，后果影響廣泛，最根本的是人民群眾的切身利益難以得到保障。大量案件涌入法院，審理周期長、難度大，極易造成積案，成為影響審判質(zhì)效的“沉重包袱”。

“諸多因素交織，就案辦案是不斷往里添加交織的力量，最終往往形成死結(jié)?！崩顐フf，如何減少小區(qū)糾紛案件再衍生，必須發(fā)揮裁判的示范引領(lǐng)作用，把非訴訟糾紛解決機制挺在前面，通過案件審理發(fā)現(xiàn)問題根源，延伸審判職能，在引導和疏導端用力，促進各方形成實現(xiàn)共贏的深刻認知，扭轉(zhuǎn)糾紛不斷出現(xiàn)造成的被動局面，真正從源頭上減少訴訟增量。

近年來，六巡積極推進訴源治理工作，2023年5月23日召開了巡回區(qū)房地產(chǎn)及建工領(lǐng)域糾紛訴源治理經(jīng)驗交流及工作推進會。記者得知，巡回區(qū)法院與政府建立了府院聯(lián)動機制，與住建等部門加強協(xié)同合作，不斷健全前端治理體系，這都為此次化解該小區(qū)問題提供了堅實基礎(chǔ)。

“在各方都面臨壓力的現(xiàn)實情況下，解決復雜糾紛案件更應(yīng)從政治上看、從法治上辦，‘把屁股端端地坐在老百姓這一面’，將等待審理變?yōu)榭壳爸笇В瑥膯未颡毝纷優(yōu)槁?lián)合作戰(zhàn)，強化司法與行政有機結(jié)合，推進問題得到一攬子化解，真正做到案結(jié)事了政通人和?！辈稍L過程中，羅智勇談道，“一方水榭”小區(qū)系列糾紛實質(zhì)性解決是六巡踐行能動司法推動訴源治理的生動典型。訴源治理不是一蹴而就的，關(guān)鍵是從社會發(fā)展大局通盤考慮，積極聯(lián)動各方力量，以實現(xiàn)“三個效果”有機統(tǒng)一來檢驗實效，不斷厚植黨的執(zhí)政根基。

“最高法院看問題更長遠，化解問題重實效，切實解決了很多難點堵點?！币姷絼⒂郎鷷r，他剛從永靖返回蘭州，為81位住戶辦理了解封手續(xù)。

蘭州至永靖，車程大約1小時，做該小區(qū)執(zhí)行工作已有7年，劉永生不記得往返過多少次。下次去永靖，他的心情估計會輕松好多。屆時，相信更多像陽先生一樣的購房者，已經(jīng)住有所居、居有所安……

（文中“一方水榭”小區(qū)、陽先生、環(huán)宜置業(yè)公司、世潤資產(chǎn)公司、方盾資產(chǎn)公司均為化名）

短評

能動司法服務(wù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

保交樓、保民生、保穩(wěn)定，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局，人民法院要主動擔當，能動履職。最高法六巡堅持能動司法，讓困擾甘肅省永靖縣一小區(qū)多年的房地產(chǎn)執(zhí)行異議之訴系列案件取得實質(zhì)性化解，為房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛處理提供了借鑒和啟示。

中央經(jīng)濟工作會議指出：“堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線”“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險”“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。為深入貫徹落實黨中央決策部署，人民法院要以高質(zhì)量司法服務(wù)保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

做實為大局服務(wù)、為人民司法，持續(xù)有效避免房地產(chǎn)領(lǐng)域系統(tǒng)性風險。面對上百起批量涌入的案件以及更多衍生矛盾糾紛，六巡堅持人民至上，堅持從政治上看、從法治上辦，自覺從黨和國家重大部署和法院工作全局通盤考慮，通過深入實地調(diào)研走訪和查明事實，挖掘問題根源，進行系統(tǒng)安排，在訴前、源頭化解了大量矛盾糾紛，促進重大風險“慢撒氣、軟著陸”，更好地維護人民群眾合法權(quán)益和社會穩(wěn)定，促進厚植黨的執(zhí)政根基。

堅持能動司法理念，抓實訴源治理工作?！胺ㄖ谓ㄔO(shè)既要抓末端、治已病，更要抓前端、治未病”。六巡避免就案辦案、一判了之等簡單做法，主動向前延伸職能，突出問題導向，找準矛盾癥結(jié)，不斷在引導和疏導端用力，以高效公正裁判贏得各方信賴，合理回應(yīng)購房者、開發(fā)商、債權(quán)人、地方政府、甘肅法院等各方關(guān)切，最大限度保護各方權(quán)益，以一攬子解決方案做實衍生案件訴源治理工作，達到“審理一案、治理一片”的良好效果。

強化府院聯(lián)動，協(xié)同各方力量，推動問題實質(zhì)性化解。執(zhí)行異議之訴案件表面是當事人之間的民事糾紛，實質(zhì)上各方利益糾葛錯綜復雜。緊緊依靠黨委、政府，合力化解矛盾糾紛尤為重要。六巡和甘肅高院分別組成工作專班，與永靖縣委縣政府強化府院聯(lián)動，與相關(guān)部門協(xié)同配合，與相關(guān)主體密切溝通，務(wù)實開展研究，提出對策建議，促成各方相向而行，推動實現(xiàn)百姓安居和一方穩(wěn)定。

房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)度高、帶動性強，要妥善化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛，人民法院要堅持以人民為中心這一根本立場，始終與黨中央對形勢的重大判斷同頻共振，主動融入社會治理，提高整體性、協(xié)同性、預(yù)見性，落實能動司法、“抓前端、治未病”、雙贏多贏共贏、案結(jié)事了政通人和等理念，在法律框架內(nèi)，努力尋求案件處理的最佳方案，錨定推進中國式現(xiàn)代化這一“最大的政治”，以高質(zhì)量司法服務(wù)保障經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。（見習記者 張悅）