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　　■ 今年以來，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，包括山東淄博、濟南、青島，江蘇南通、徐州，浙江寧波、麗水等地在內(nèi)的多個城市開啟房產(chǎn)“以舊換新”活動。

　　■ 換房需要什么條件？鼓勵購房“以舊換新”，對于釋放改善性購房需求能起到多大作用？

　　關(guān)鍵答疑

　　為何要實施

　　購房“以舊換新”？

　　所謂“以舊換新”購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進行舊房銷售，或者由房企、第三方直接收購舊房，部分城市同時還提供換房補貼。在國家明確要求對于住房以舊換新給予政策支持的大背景下，此舉一方面可打消購房者“未賣不敢買”的換房顧慮，另一方面也打通了賣房買房全流程。

　　專家表示，“以舊換新’不是新的政策，這兩年各地都有創(chuàng)新。與普通中介相比，它的一個重要區(qū)別是，舊房的出售有兜底機制。這使得換房的確定性增加，對于房企加快去庫存和改善型住房消費需求釋放等均有積極作用。

　　“以舊換新”

　　都有哪些置換模式？

　　目前，各地推出的購房“以舊換新”主要有兩種情況：一是購房者繳納定金鎖定新房后，中介掛牌舊房并在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金；二是購房者通過補差價購得新房，房企或其他第三方出手收購舊房。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有徐州、淄博、南京、濟南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動。在10月20日正式啟動的寧波市住房“換新購”活動中，就有首批34個樓盤加入“買新賣舊”。江蘇連云港市在10月17日發(fā)布的《關(guān)于進一步促進住房消費活躍房地產(chǎn)市場的通知》中提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為參與“換新購”的購房者提供專屬房源和優(yōu)惠方案。在推出“以舊換新”等政策的同時，不同城市也針對二手房交易時間長、成本高等問題，采取了更多配套措施，比如近期上海延長“老房子”公積金貸款年限、多地取消或松動二手房交易指導(dǎo)價等。

　　多地推出房產(chǎn)“以舊換新” 在實施層面效果差異大

　　住房“以舊換新”是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機構(gòu)等通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。具體如何操作，不同城市、不同樓盤并不相同。

　　以江蘇南通主城區(qū)為例，居民可以和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂認(rèn)購意向書，并在一定期限內(nèi)鎖定新房房源，待經(jīng)紀(jì)公司售出舊房后，房款抵作購買新房的首付；如在期限內(nèi)舊房未能售出，居民可解除認(rèn)購意向書并無需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　南通市住建局局長王開亮表示，出售舊房日期與購買新房日期相差365日內(nèi)的，還將額外進行補助。

　　除了類似南通這種由購房者、開發(fā)企業(yè)以及經(jīng)紀(jì)公司組成的三方合作模式，浙江寧波房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會近期推出“換新購”服務(wù)，讓購房者和房企二者之間直接簽署協(xié)議出售二手住房、換購新建商品住房。

　　江蘇太倉則要求將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國資公司，并購買國資公司指定的新房。同時規(guī)定，一套存量商品房只能置換一套新建商品房，且存量商品房置換總價不得高于所購新房總價的60%。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有徐州、淄博、南京、濟南等10多個城市陸續(xù)推出了“以舊換新”活動。

　　那么，效果如何？記者走訪多地發(fā)現(xiàn)，在實施層面效果差異很大。

　　山東濟南某樓盤銷售處工作人員表示，“以舊換新”政策推出以來效果不錯，已經(jīng)有多起成交案例?！跋冗x一個樓層，價格談好后交3萬元意向金，資方再溝通您房子的價格，談妥后我們再支付老房子房款，購房者把房款轉(zhuǎn)到我們這邊來就可以了，剩下的差價一次性付款或貸款都行?！?/p>

　　部分城市房產(chǎn)中介機構(gòu)的工作人員告訴記者，政策剛出臺前幾天咨詢的人比較多，基本上都是有改善性住房需求的客戶，不過政策效果還有待觀察。

　　專家：促進釋放改善性住房需求 目前大范圍推廣并不現(xiàn)實

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭坦言，二手房中介在推薦這些置換者的房源時，買家的積極性依然不是很高，市場大環(huán)境還是決定了市場交易的諸多環(huán)節(jié)。

　　浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為，購房“以舊換新”和普通二手房銷售有一個重要區(qū)別，“以舊換新”對舊房的出售有“兜底機制”，這使得換房的確定性增加，對于改善性住房消費需求釋放有積極作用。

　　“和普通二手房交易相比，它能夠快速成交，因為掛在普通二手房市場上可能幾個月都無人問津?，F(xiàn)在騰出了‘房票’，拿到了資金，對于這些人是一件好事情。”丁建剛說。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前鼓勵購房“以舊換新”的城市大多是二三線城市，并沒有一線城市的身影。那么，這樣的做法有可能在更多城市推行嗎？

　　中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會專家委員張化學(xué)認(rèn)為，當(dāng)下消費者對于住房的要求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

　　短期來看，“以舊換新”政策有利于暢通一二手房鏈條，提高樓市活躍度；但住房的“以舊換新”比起家電、家具等各方面操作難度要大很多，目前大范圍推廣并不現(xiàn)實。未來，或有更多城市參與，促進改善性住房需求進一步釋放。

　　綜合中央廣電總臺中國之聲、經(jīng)濟日報