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導(dǎo)讀

又是一年畢業(yè)季，大量高校畢業(yè)生走出校門開啟新的人生旅程。然而，“黑中介”、天價房租等問題屢上熱搜。民生無小事。黨的二十大提出要建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現(xiàn)“居者有其屋”。不能讓“租房難”成為高校畢業(yè)生就業(yè)之后的“攔路虎”。為此，北京市房山區(qū)人民法院整理已審結(jié)的房屋租賃相關(guān)典型案例，結(jié)合民法典相關(guān)條款進行釋法說理，厘清畢業(yè)季租房難題，讓租房畢業(yè)生租得安心、住得放心！

多家中介同一房源 擇一簽約被訴“跳單”

A公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)。2021年6月，公司經(jīng)紀人石某為剛工作的李某推薦了一套位于某小區(qū)的住宅，并為李某提供了帶看服務(wù)。李某看房后表示很滿意，向石某表達了租房意向。在與房東溝通后，經(jīng)紀人石某主動與李某溝通簽約事項，但李某一直拖延不簽約并詢問中介費用優(yōu)惠問題。經(jīng)多次溝通，李某表示已從其他中介公司租了石某推薦的房屋。A公司認為李某的行為構(gòu)成了“跳單”，侵犯了A公司的利益，故訴至法院，要求李某支付中介信息服務(wù)費。

李某則表示，在租房前，租房人會跟隨多家中介多次前往現(xiàn)場實地看房。自己及房東均未與A公司簽署過任何形式獨家委托協(xié)議，該套房屋在多家中介機構(gòu)租房平臺均有掛出；在簽訂合同前，自己未通過A公司獲取到房東信息，更未與房東直接簽訂房屋租賃合同。因此，李某認為，他與其他中介公司簽約并完成租賃的行為不構(gòu)成“跳單”。

法院審理后認為，雖然A公司先帶李某看過涉案房屋，但該房屋在多家中介公司掛牌出租，李某通過其他公司也獲得了房源信息并最終促成交易。在多家中介公司向其推薦涉案房源的情況下，李某有權(quán)選擇報價低或者服務(wù)好的中介公司促成交易。因此，李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約，遂駁回了A公司要求李某支付中介信息服務(wù)費的訴訟請求。

【法官講法典】

民法典第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。根據(jù)法律規(guī)定及中介行業(yè)慣例，認定承租人是否構(gòu)成“跳單”，關(guān)鍵看承租人是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件而訂立合同。一般而言，只要承租人實際接受了中介人的中介服務(wù)，又與第三人訂立了合同，就可以推定該合同的成立與中介人提供的服務(wù)有因果關(guān)系。

本案中，涉案房屋在多家中介公司掛牌出租，多家中介公司為李某提供交易信息或者媒介服務(wù)，李某具有選擇最滿意、最合適的中介為其提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并通過中介與房主訂立合同的權(quán)利。因此，依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)并不能認定李某租房是利用了A公司提供的信息和機會，故李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約。

出租違建房合同無效 承租人可要求賠償

2022年7月，剛剛大學(xué)畢業(yè)的劉某與房山區(qū)某村村民王某簽訂《房屋租賃合同》，約定王某將自建房屋出租給劉某，租期一年，年租金1.8萬元。劉某一次性支付了一年租金。2022年9月，劉某承租的房屋被政府認定為違法建設(shè)，后被拆除。劉某在房屋內(nèi)存放了筆記本電腦、紀念冊、書籍等物品，因房屋突然被拆，上述物品未被妥善存放，造成嚴重損失。劉某多次與出租人王某協(xié)商賠償事宜未果，遂訴至法院，要求判令雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效，并要求王某返還2022年10月至2023年6月期間租金、賠償財物損失、支付搬家人工費及運輸費共計2萬元。

王某并不認可劉某的訴訟請求。他表示與劉某之間有口頭約定，明確告知過劉某房屋要拆遷，如果該房屋拆遷，可提供其他房屋供劉某繼續(xù)租用。王某于拆遷前三日通知劉某，并在房屋拆遷后，在劉某認可的情況下為他另外租賃了新的房屋。

法院審理后認為，王某租用的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雙方訂立的《房屋租賃合同》應(yīng)屬無效，該房屋已按違法建筑拆除。民事法律行為無效，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，劉某主張返還預(yù)付租金，具有事實和法律依據(jù)，予以支持；關(guān)于財物損失，因劉某未提交有效證據(jù)證明損失數(shù)額，且拆除當日劉某在現(xiàn)場未對書籍物品等進行妥善處置導(dǎo)致擴大損失，對該項主張不予支持；關(guān)于搬家人工費、運輸費，因房東王某未依約提供合法適租的房屋，導(dǎo)致涉案租賃合同被認定為無效，王某對此存有過錯，對劉某主張賠償搬家人工費、運輸費合理部分予以支持。

最終，法院判決房東王某返還劉某預(yù)付租金、賠償劉某搬家費等共計1.5萬元。

【法官講法典】

關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

民法典第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方由此所受到的損失。出租違章建筑的合同應(yīng)屬無效，出租人應(yīng)返還相應(yīng)租金給承租人，但也有權(quán)向承租人主張使用房屋期間的占用費，具體標準可以參照合同約定的租金標準及周邊房屋的租金標準。而承租人有權(quán)要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用。此外，承租人還可依據(jù)出租人的過錯程度向出租人主張裝修損失及實際發(fā)生的搬遷損失。

本案中，王某作為房屋出租方，出租的房屋未經(jīng)合法規(guī)劃報建手續(xù)，存在一定的過錯，應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。而劉某作為完全民事行為能力人，在涉案房屋被通知拆除的情況下，對存放在房屋內(nèi)的物品未盡到合理謹慎的規(guī)避風(fēng)險義務(wù)。

法官提示，承租人在簽約前應(yīng)當審查租賃房屋的建設(shè)規(guī)劃手續(xù)，避免因合同無效而無法繼續(xù)使用租賃房屋。如遇到合同無效的情形，承租人應(yīng)及時搬離租賃房屋，避免自身損失擴大。

承租人毀損租賃物 退租時應(yīng)進行賠償

賈某于2019年大學(xué)畢業(yè)后就租住在某小區(qū)，在與房東蔣某簽訂的《房屋租賃合同》中，對房屋狀況、合同解除、違約責任等事宜進行了明確約定。2022年2月，雙方的租賃關(guān)系終止，蔣某在驗收房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋部分設(shè)施損壞嚴重，要求賈某進行賠償。

賈某拒絕賠償，并采取在涉案房屋門上貼大字、門鎖灌膠水等過激行為，導(dǎo)致房屋無法繼續(xù)出租。房東蔣某遂訴至法院，要求免退還房屋押金，賈某賠償房屋附屬設(shè)施財產(chǎn)損失、房屋無法出租期間的租金共計4.9萬元。

庭審中，賈某不認可蔣某的訴訟請求，并提起了反訴，要求蔣某返還押金及水電費等共計7259.39元。賈某認為原房東配備的沙發(fā)因年限較久及自然損耗已無法正常使用，扔掉舊沙發(fā)是基于對房屋享有合法的使用權(quán)，不應(yīng)承擔任何賠償責任。在退房時，他已主動向房東提供其他沙發(fā)以作更替，但房東蔣某主動放棄，因此不同意要求更換新沙發(fā)的訴訟請求。

法院審理后認為，當事人應(yīng)當遵循誠信原則按照約定全面履行自己的義務(wù)。關(guān)于屋內(nèi)物品損失，在綜合考慮賈某的租期、租住期間產(chǎn)生的合理損耗、涉案家具的市場價格以及房屋的破損情況等因素的基礎(chǔ)上，酌定損失為8000元；關(guān)于房屋無法出租的損失，因蔣某未能提供有效證據(jù)，缺乏事實和法律依據(jù)，予以駁回。關(guān)于押金，因屋內(nèi)物品的相關(guān)損失已酌定賠付，故蔣某主張的以押金沖抵違約金缺乏合同依據(jù)，予以駁回。

最終，法院判決承租人賈某賠償房東蔣某物品損失8000元，房東蔣某退還承租人賈某押金及水電費7147元。

【法官講法典】

根據(jù)民法典規(guī)定，在使用出租房屋過程中，承租人具有按約定使用、妥善保管租賃物的義務(wù)。如未盡到上述義務(wù)，致使租賃物受到損失或者毀損、滅失的，應(yīng)當承擔賠償責任。但需要注意的是，租賃物自然損耗受損毀的，承租人不需要賠償責任。

本案中，賈某作為房屋承租人，未依合同約定及誠實信用原則合理使用房屋、愛護房屋及內(nèi)部的設(shè)施設(shè)備，其擅自處分屋內(nèi)沙發(fā)的行為侵犯了蔣某的合法權(quán)益；但蔣某將房屋出租以獲利的同時，也應(yīng)承擔房屋及內(nèi)部設(shè)備設(shè)施因正常使用導(dǎo)致的折舊和合理損耗的風(fēng)險，不應(yīng)肆意向承租人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險、轉(zhuǎn)移成本。

法官提醒，承租人應(yīng)妥善、適當?shù)厥褂?、保管房屋及屋?nèi)設(shè)施，對房屋內(nèi)設(shè)施不能隨意損壞，出現(xiàn)折舊和磨損情況時及時告知出租方。如出租人以此為由拒絕退還押金或者要求賠償，則需要判斷房屋和屋內(nèi)設(shè)施折舊是否超過正常使用限度。

■法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第七百零九條 承租人應(yīng)當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

第七百一十一條 承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

第七百一十四條 承租人應(yīng)當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔賠償責任。

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。

編后語

破解高校畢業(yè)生“租房難”的相關(guān)問題，既關(guān)乎廣大青年切身利益，也關(guān)乎社會高質(zhì)量發(fā)展。點燃高質(zhì)量發(fā)展的青年“引擎”需要社會多方合力，切實做好各方面的服務(wù)保障。

為此，要加強并完善住房支持政策服務(wù)，降低公共租賃住房申請條件和配租標準；加快保障性租賃住房建設(shè)，提供有品質(zhì)的保障性租賃住房；規(guī)范租房市場，明確行業(yè)規(guī)范，加大對中介機構(gòu)的監(jiān)管力度，規(guī)范房屋租賃鏈條各方行為；加大普法力度，開展形式多樣的普法宣傳活動，將房屋租賃等相關(guān)法律知識送進高校、社區(qū)，為規(guī)范租房市場提供堅實的法治保障。

此外，高校畢業(yè)生也應(yīng)充分發(fā)揮主觀能動性，主動學(xué)習(xí)安全租房知識，增強風(fēng)險防范和自我保護意識。（何棟華∕文）