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執(zhí)行干警在江蘇某公司查封公司資產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)與債權(quán)人協(xié)商確定拍賣參考價(jià)。 嚴(yán)夏菲 攝

今年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸回暖，法拍房市場(chǎng)持續(xù)火爆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月至3月，江蘇省南通市兩級(jí)法院法拍房不動(dòng)產(chǎn)已成交241件，總成交額4.3億元。其中，住宅153件，最高溢價(jià)率達(dá)148.68%；商業(yè)用房88件，最高溢價(jià)率達(dá)354.37%。但是因?yàn)椴皇煜じ?jìng)買規(guī)則止于心動(dòng)、因?yàn)榛谂母冻龀林卮鷥r(jià)等情形屢見(jiàn)不鮮。法拍房受到青睞的原因何在？能夠放心入手嗎？參與競(jìng)買需要注意哪些事項(xiàng)？帶著這些問(wèn)題，筆者深入南通市兩級(jí)法院，進(jìn)行了走訪調(diào)查。

■起拍價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)

——極具吸引力

29人報(bào)名，出價(jià)222次，131次延時(shí)，14700多次圍觀……3月上旬，位于南通市通州區(qū)川姜鎮(zhèn)南通家紡城的一套面積為38平方米的商鋪從35.13萬(wàn)元起拍，經(jīng)過(guò)多輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以159.6萬(wàn)余元的價(jià)格成交。

“這套商鋪經(jīng)評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)在50萬(wàn)元左右，能以3倍多的高溢價(jià)賣出，我們也沒(méi)想到?！痹摬粍?dòng)產(chǎn)所涉案件承辦人、通州區(qū)人民法院執(zhí)行局法官助理王蔚分析，這處商鋪之所以搶手，是因?yàn)槠渌诘囟魏?，一條街都是做家紡的商戶，比較成氣候，加上最近家紡市場(chǎng)復(fù)蘇，隨著生意變好，商鋪也比前幾年要緊俏不少。

法拍房為何受歡迎？?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)是主要原因。南通市中級(jí)人民法院執(zhí)行局法官助理孫寧璞介紹，法拍房的起拍價(jià)格可通過(guò)當(dāng)事人議價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、評(píng)估定價(jià)等方式確定，一拍起拍價(jià)一般在處置參考價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的70%左右，成交價(jià)多數(shù)情況下也會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，這對(duì)意向競(jìng)買人來(lái)說(shuō)非常有吸引力。此外，通過(guò)法拍平臺(tái)還可能“撿漏”學(xué)區(qū)房和一些熱門樓盤的房子。

住宅用房是法拍房中最為常見(jiàn)的一種。今年1月，位于啟東市啟隆鎮(zhèn)某小區(qū)的一套面積為125平方米的聯(lián)排別墅從90.8萬(wàn)元起拍，最終以225.8萬(wàn)元的價(jià)格成交。啟東市人民法院執(zhí)行局副局長(zhǎng)許浩介紹，啟隆鎮(zhèn)上一些主打度假養(yǎng)老的住宅樓盤受到上海等外地買受人青睞，今年，隨著市場(chǎng)回暖，此類法拍房的成交率有所上升，尤其是別墅，上拍后都能順利賣掉。

■貸款收房都有保障

——可放心拍

法拍房能不能放心入手？孫寧璞介紹，法院對(duì)房屋進(jìn)行拍賣的目的是用于償還債務(wù)，渠道正規(guī)有保障，可以放心買。購(gòu)買法拍房時(shí)要認(rèn)準(zhǔn)最高人民法院公布的淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)等7家司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，不要輕信一些中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的所謂“法拍房”信息。

房屋不動(dòng)產(chǎn)不同于一般的司法拍賣拍品，價(jià)格較高，一些意向競(jìng)買人往往因?yàn)橐幌伦幽貌怀鲞@么多錢而選擇了放棄。據(jù)法官介紹，其實(shí)，法拍房也是可以貸款的。前不久，通州區(qū)的范先生以164萬(wàn)余元的價(jià)格拍得一套法拍房，拍下后僅4天，郵儲(chǔ)銀行通州區(qū)支行便通過(guò)“e拍貸”放貸80萬(wàn)元，幫助范先生順利拿下心儀的法拍房。

筆者了解到，目前很多銀行都有專門針對(duì)法拍房的貸款業(yè)務(wù)，以南通地區(qū)為例，中國(guó)銀行和工商銀行都推出了“e拍貸”業(yè)務(wù)，專門用于法拍貸款。部分與銀行有合作的法院會(huì)在拍賣公告中寫明貸款方式及銀行聯(lián)系人，沒(méi)有在公告中寫明的，意向競(jìng)買人也可以在拍賣前先行與銀行取得聯(lián)系，咨詢相關(guān)貸款業(yè)務(wù)。

也有人擔(dān)心，買到法拍房后，原房主占著不走該怎么辦？今年2月，南通市崇川區(qū)人民法院組織了一次強(qiáng)制騰房，其結(jié)果一定程度上能打消競(jìng)買人的顧慮。被執(zhí)行人瞿某夫婦將名下一套房屋抵押給某銀行申請(qǐng)貸款，但未按合同履行還款義務(wù)。執(zhí)行中，法院上門強(qiáng)制騰空，瞿某家喊來(lái)二三十名老人阻撓執(zhí)行，瞿某妻子則躺在臥室里企圖抗拒執(zhí)行。見(jiàn)此情形，執(zhí)行人員雷霆出擊，將哄鬧人員強(qiáng)制帶離現(xiàn)場(chǎng)，隨后有序完成騰房。

“一般而言，法院會(huì)嚴(yán)格依照法律規(guī)定，保障競(jìng)買人購(gòu)買法拍房的合法權(quán)益?！蹦贤ㄖ性簣?zhí)行局負(fù)責(zé)人杜開(kāi)林表示，對(duì)無(wú)正當(dāng)理由占著法院已經(jīng)拍賣成交的房產(chǎn)拒不交出的，法院將強(qiáng)制騰退，堅(jiān)決維護(hù)司法權(quán)威和司法公信力。

競(jìng)拍完成后，怎么辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證？杜開(kāi)林介紹，在支付完余款后，即可聯(lián)系法院辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，法院會(huì)出具相關(guān)法律文書(shū)，一般包括成交確認(rèn)書(shū)即確認(rèn)買受人已成功購(gòu)買，過(guò)戶的執(zhí)行裁定書(shū)即解除原房產(chǎn)上的查封抵押，確認(rèn)房屋歸買受人所有，并要求不動(dòng)產(chǎn)登記部門協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

■成功試水“帶押過(guò)戶”

——但也有法律風(fēng)險(xiǎn)

2016年，寧夏某公司因經(jīng)營(yíng)困難，向李女士借款1000萬(wàn)元，約定半年后歸還本金及利息。因該公司未如期歸還借款，李女士起訴至崇川區(qū)法院，并在訴訟中保全了該公司名下的一處不動(dòng)產(chǎn)。判決生效后，該公司拒不履行判決義務(wù)，李女士向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。但在法院執(zhí)行過(guò)程中，因保全房產(chǎn)上設(shè)置有抵押，且抵押權(quán)人始終聯(lián)系不上，使得處置房產(chǎn)陷入了困局。

在裁定拍賣該公司房產(chǎn)后，一拍、二拍均未能成交。為了減少損失，李女士同意了將流拍房產(chǎn)以物抵債。但由于抵押權(quán)人不露面，抵押金額無(wú)法確定，如果貿(mào)然解除抵押，抵押權(quán)人的權(quán)利無(wú)法保障，即便李女士將抵押金額匯至法院，也將導(dǎo)致無(wú)法出賬成為積壓案款。

對(duì)此，崇川區(qū)法院決定在法拍房領(lǐng)域試水“帶押過(guò)戶”。執(zhí)行法官在充分告知李女士不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置抵押債權(quán)的基本情況以及后續(xù)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形后，以不注銷抵押的方式裁定將房產(chǎn)過(guò)戶給李女士，不久之后，李女士成功領(lǐng)到了房產(chǎn)證。

此次成功“試水”充分保障了申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)益，推動(dòng)了積壓陳案的有效解決。但與此同時(shí)，“帶押過(guò)戶”也會(huì)帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)，如何避免這些風(fēng)險(xiǎn)呢？崇川區(qū)法院執(zhí)行局副局長(zhǎng)季金華提醒，買方一定要事先核實(shí)抵押合同有無(wú)禁止轉(zhuǎn)讓約定，他介紹說(shuō)：“購(gòu)買帶押房對(duì)買方而言是自己貸款用以償還賣方貸款，自己買下的房屋能否免受拍賣，不僅取決于自身，很大程度上受到賣方的影響。在賣方抵押完全被解除之前，買方對(duì)房屋的所有權(quán)始終處于不安全狀態(tài)。因?yàn)榈盅簷?quán)人為了保障自身權(quán)利，往往約定禁止或限制抵押人對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓，此時(shí)有約定的要從其約定。因此，買方需注意提前到房管登記部門查詢核實(shí)抵押合同中有無(wú)禁止轉(zhuǎn)讓的約定，不能以賣方口頭說(shuō)明為準(zhǔn)，避免出現(xiàn)付了款卻過(guò)不了戶的情況?！?/p>

“在買方尚未將賣方貸款還清的階段，房屋可能存在著買賣雙方所設(shè)定的多個(gè)抵押，當(dāng)房屋價(jià)值不足以清償?shù)盅嚎顣r(shí)，抵押在后的抵押權(quán)面臨無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。法拍房在拍賣中，通常一拍起拍價(jià)為房屋評(píng)估價(jià)的七折，二拍起拍價(jià)更低。如果成交價(jià)較低，在先的抵押債權(quán)無(wú)法足額受償，在后的抵押債權(quán)更加沒(méi)有保障。”季金華提醒，作為抵押在后的抵押權(quán)人，要充分調(diào)查房屋實(shí)際價(jià)值，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，以最大限度保障自己的權(quán)益。

■激情競(jìng)拍要不得

——悔拍代價(jià)沉重

司法拍賣中，很多人抱著“低價(jià)撿漏”的心態(tài)參與競(jìng)拍，在競(jìng)拍中多次加價(jià)，等到付款時(shí)，又以各種理由不要。孫寧璞提醒廣大意向競(jìng)買人，在參與拍賣時(shí)應(yīng)注意司法拍賣的嚴(yán)肅性，切莫一時(shí)沖動(dòng)激情下手，悔拍將付出沉重代價(jià)。

買受人何某輝以200.5萬(wàn)元競(jìng)得一套法拍房，但未在規(guī)定期限內(nèi)繳納尾款，經(jīng)法院催繳后仍拒不繳納，法院依法不予退還其保證金15萬(wàn)元。后該房產(chǎn)重新上架拍賣，最終以145萬(wàn)元成交。因兩次拍賣存在差價(jià)，法院依法責(zé)令何某輝補(bǔ)交差價(jià)40.5萬(wàn)元。最終，何某輝因悔拍，承擔(dān)了55.5萬(wàn)元的損失。

在哪里可以看到法拍房信息？孫寧璞介紹，最高人民法院發(fā)布的司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)，共有7家平臺(tái)，分別為：淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)、工商銀行融e購(gòu)、北京產(chǎn)權(quán)交易所。以淘寶網(wǎng)為例，司法拍賣中涉及不動(dòng)產(chǎn)拍賣的共有五類，“住宅用房”“商業(yè)用地”“工業(yè)用地”“其他用房”“土地”。可根據(jù)自身需求，關(guān)注需要的不動(dòng)產(chǎn)類型。挑選房產(chǎn)時(shí)，也可以根據(jù)上拍法院和房產(chǎn)所在地進(jìn)行分類，以便快速找到心儀房源。

此外，參與競(jìng)拍還需要一次性繳納保證金，法律規(guī)定保證金為起拍價(jià)的5%至20%，一般在10%左右。競(jìng)拍成功后，如果無(wú)正當(dāng)理由在規(guī)定期限內(nèi)經(jīng)催繳仍不支付剩余款項(xiàng)的，將被認(rèn)定為悔拍。這種情況下，繳納的保證金不予退還，同時(shí)，如果重新拍賣的價(jià)款低于原拍賣價(jià)，且保證金不足以彌補(bǔ)差價(jià)的，悔拍人還需承擔(dān)補(bǔ)交差價(jià)的法律后果。如果存在惡意悔拍、抬價(jià)等干擾網(wǎng)絡(luò)司法拍賣正常秩序的情況，還會(huì)面臨罰款、拘留，甚至被追究刑事責(zé)任。

“購(gòu)買法拍房之前，一定要仔細(xì)閱讀拍賣公告和相關(guān)提示，特別要注意了解標(biāo)的物介紹、拍賣變賣公告與須知、特別提醒這幾項(xiàng)內(nèi)容。”孫寧璞提醒，對(duì)于可能存在的瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)，例如房屋未騰空、有租賃、是否可辦理產(chǎn)權(quán)證等可能影響購(gòu)買人實(shí)現(xiàn)購(gòu)買目的的情形，法院一般會(huì)特別標(biāo)注，所以遇到加粗或彩色字體標(biāo)注的特別提醒，一定要仔細(xì)認(rèn)真閱讀，充分了解風(fēng)險(xiǎn)。