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　　據(jù)廣州市人民政府官網(wǎng)1月27日消息，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（穗府辦函〔2024〕6號(hào)），在繼續(xù)加大住房保障力度、精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求等內(nèi)容外，新政明確放開120平方米以上的住房限購，并支持“租一買一”“賣一買一”。

　　這也是繼1月26日住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，提出“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”后，首個(gè)調(diào)整房地產(chǎn)政策的一線城市。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，此次新政吻合了近年廣州樓市改善性需求增多的趨勢，有利于推動(dòng)改善性需求適時(shí)入市。從新政落地后的首個(gè)周末的市場表現(xiàn)看，據(jù)廣州當(dāng)?shù)刂薪榉答仯址靠蛻糇稍兞坑兴嵘?，一手樓盤開發(fā)商在新政落地后加速邀約帶看。業(yè)內(nèi)預(yù)判，一系列政策影響下，廣州2024年商品房市場將進(jìn)入到探底和企穩(wěn)的進(jìn)程中。

　　新政有利于推動(dòng)改善性需求適時(shí)入市

　　廣州于去年9月成為首個(gè)放松樓市限購的一線城市。

　　彼時(shí)，廣州提出調(diào)整住房限購政策實(shí)施區(qū)域范圍、二手房增值稅免征期“5年改2年”、非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年等政策。

　　按照廣州市于2023年9月20日發(fā)布的《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》(穗府辦函〔2023〕49號(hào))規(guī)定，廣州將番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)納入非限購區(qū)域。越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)域?yàn)樽》肯拶弲^(qū)域。

　　廣州此次發(fā)布的新政進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購政策，明確120平方米以上住房不再限購，并鼓勵(lì)“租一買一”和“賣一買一”。

　　《通知》提出，在限購區(qū)域內(nèi)進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求。居民家庭和個(gè)人（不區(qū)分是否為本市戶籍），新購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新建住房和二手住房），不納入限購范圍；名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計(jì)入名下已擁有住房套數(shù)核算。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出，近年來隨著樓市需求結(jié)構(gòu)的變化，市場上改善性住房需求的占比越來越大。

　　從克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2023年，廣州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比為27%，與2021年相比提高了3.8個(gè)百分點(diǎn)；120平方米以上的二手住宅成交21221套，占比為20%，同樣比2021年提高了5個(gè)百分點(diǎn)。

　　具體到目前廣州仍在執(zhí)行限購的區(qū)域來看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計(jì)供應(yīng)10456套，占限購區(qū)的42%，成交量是8409套，占限購區(qū)的37%。值得注意的是，在2023年限購區(qū)域的一手住宅成交中，120平方米以上的成交均價(jià)為72445元/平方米，而120平方米以下為42579元/平方米，顯示120平方米以上的成交以高端物業(yè)為主。

　　肖文曉認(rèn)為，本次廣州放開120平方米以上住房限購，吻合了近年廣州樓市改善性需求增多的趨勢，同時(shí)對(duì)于解禁現(xiàn)有限購區(qū)域的購買力有重要的意義，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房制度設(shè)計(jì)，將高端住房需求交還給市場解決。

　　此次，新政提出，支持“租一買一”、“賣一買一”。按照規(guī)定，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購買住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。

　　廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在需求端減少限購區(qū)域內(nèi)的大戶型購房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，有利于推動(dòng)改善性需求適時(shí)入市，也符合中心區(qū)改善型需求占比大的特征。以天河區(qū)為例，2023年天河區(qū)新房交易套均面積為130平方米/套。其認(rèn)為，新政有助于消化庫存的同時(shí)，推動(dòng)剛需和改善型住房需求的循環(huán)，新房和二手住房的循環(huán)，租賃和交易的循環(huán)等，促進(jìn)供應(yīng)和交易兩旺。

　　對(duì)于政策效果，李宇嘉預(yù)計(jì)，廣州2024年商品房市場將進(jìn)入到探底和企穩(wěn)的進(jìn)程中。

　　二手房客戶咨詢量提升，一手樓盤開發(fā)商加速邀約帶看

　　從新政落地后首個(gè)周末的市場效果來看，大部分中介門店仍以政策解釋及帶看為主。

　　廣州市越秀區(qū)中原地產(chǎn)環(huán)市東二分行店董廖錦春表示，政策落地后，二手房帶看量尚未有明顯的變化，但客戶咨詢量已有明顯的提升。同時(shí)，120平方米以上住房不限購以及通過租賃登記或掛牌出售獲取購房指標(biāo)的政策落地后，“一手樓盤開發(fā)商的銷售也非常積極，發(fā)信息給我們的經(jīng)紀(jì)人邀約去現(xiàn)場培訓(xùn)或者邀約我們多帶客戶去項(xiàng)目。”

　　廖錦春認(rèn)為，新政對(duì)于一些有資金實(shí)力想買房的客戶，以及之前被限購的人群而言是一大利好?！爸?，有購房需求的人可能需要賣一買一，新政落地后，客戶可以通過出租、掛牌賣房核減家庭住房套數(shù)，不用再被迫賣房，騰名額，降低改善客置換難度。不過，現(xiàn)在馬上就春節(jié)了，是傳統(tǒng)的淡季，我們預(yù)估春節(jié)后，整體的成交量會(huì)有一至兩成的上漲。”

　　廖錦春提到，“上周六政策落地后，部分客戶會(huì)咨詢貸款方面的問題，由于廣州家庭購房限貸第三套、單身限貸第二套，部分客戶會(huì)關(guān)心全面放開120平方米以上住房限購后銀行貸款能否跟上。我們也在等待相關(guān)部門的細(xì)則，進(jìn)一步與客戶交流分享。”

　　據(jù)廖錦春反饋，“周末兩天，一方面可能是天氣的原因，上周六有下雨，也有可能臨近年末，二手房的看房量沒有明顯的增加，但客戶咨詢量有明顯提升。一些熱門的新房項(xiàng)目客戶量也比較可觀。”以位于番禺的華潤一新房項(xiàng)目為例，28日下午4時(shí)許，仍有超20組客戶看房。“這一項(xiàng)目以120平方米以上大戶型為主，但此次新政對(duì)該樓盤未有直接助力，因?yàn)榉ツ觊_始就不限購了，這也是去年9月以來，政策疊加后的效果?！?/p>

　　另據(jù)羊城晚報(bào)報(bào)道，27日下午4時(shí)的荔灣區(qū)天馥售樓部內(nèi)，幾乎所有的洽談桌都坐了咨詢者，一些看樓者還在預(yù)約時(shí)間內(nèi)陸續(xù)到達(dá)。該項(xiàng)目人士表示，這一次的政策很重磅，讓商家看到信心，希望趁著這次利好能加速成交，對(duì)于要“賣一買一”的買家，樓盤會(huì)特別申請(qǐng)給予額外的付款期限，以便更好滿足買家資金周轉(zhuǎn)需求。

　　廣州白云區(qū)德佑地產(chǎn)一中介表示，政策出臺(tái)后有客戶咨詢，但暫未出現(xiàn)通過掛牌來騰名額的客戶，政策主要利好改善性需求，對(duì)于想要購買120平方米以上的客戶增加了選擇范圍。不過，該中介也坦言，“雖然120平方米以上的住房放開了限購，不需要購房資格，也可以通過掛牌或者租賃獲取購房名額，但仍需要買家有資金實(shí)力，否則仍需要通過置換才可行。目前臨近過年，政策的效果可能還要看2、3月份的市場表現(xiàn)。”

　　中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠指出，從去年9月出臺(tái)的限購松綁政策來看，政策的優(yōu)化確實(shí)帶來了市場的回升，短期也帶來了市場成交量的明顯回升，此次針對(duì)限購區(qū)域限購政策的進(jìn)一步優(yōu)化，也將加快限購區(qū)域改善型產(chǎn)品的去化，也體現(xiàn)了政策讓商品房逐漸回歸居住屬性的宗旨。

　　為何廣州率先松綁中心區(qū)限購，其他一線城市會(huì)跟進(jìn)嗎？

　　作為在住建部會(huì)議后首個(gè)落地優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一線城市，李宇嘉指出，2023年12月份，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測數(shù)據(jù)，廣州新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。新房和二手房價(jià)格跌幅在一二線熱點(diǎn)城市中排在前面，在一線城市中跌幅最大。從趨勢來看，2021年底以來，廣州二手房價(jià)整體處于下跌態(tài)勢，近期跌幅加大。房價(jià)下行壓力大，居民買房預(yù)期更加弱勢。

　　房價(jià)下行的同時(shí)，“樓市去化壓力比較大”也是廣州面臨的困境。李宇嘉提及，近年來，廣州增加了中心區(qū)的土地供應(yīng)，新房供應(yīng)也開始放量。但2023年12月份，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，廣州新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月為21%，在熱點(diǎn)城市中偏低，北京、上海均在50%左右。截至2023年12月份，廣州新房去化周期為18.4個(gè)月，高于警戒線。從土拍市場看，2024年第一拍，廣州拿出去年未拍的天河、白云各1宗被視為“靚地”的宅地，盡管地塊質(zhì)素不錯(cuò)，價(jià)格也不貴，但雙雙流拍。

　　在業(yè)內(nèi)看來，盡管為一線城市，但本質(zhì)上，相比北上深，廣州在松綁調(diào)控政策、紓困購房需求方面，面臨的壓力相對(duì)較小。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從歷次的房地產(chǎn)放松政策來說廣州都是比較靠前的，此次廣州放松改善性需求限制以后，對(duì)其他的三個(gè)一線城市而言也是有啟發(fā)的。廣州每次都打頭陣，說明其他三個(gè)一線城市放松的概率也將增大，或者說增強(qiáng)了大家對(duì)限購進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期。

　　李宇嘉認(rèn)為，1月26日住建部在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)上表態(tài)，“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”。短期房地產(chǎn)下行的壓力依然存在。2024年新年伊始，這種下行的壓力并沒有明顯的改觀。當(dāng)?shù)胤秸浅Ｖ匾暥唐跇鞘蟹€(wěn)定的情況下，這種政策可能會(huì)在其他一線城市落地。