為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)行為,10月7日,北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局開始就商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)新規(guī)公開征求意見。征求意見稿顯示,商品房經(jīng)營(yíng)者通過網(wǎng)絡(luò)等方式銷售商品房的,應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)絡(luò)頁面,以文字、圖像等方式進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)。此外,征求意見稿中也列出了各個(gè)主體應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示的信息,其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示的與價(jià)格密切相關(guān)的信息包括套內(nèi)建筑面積每平方米單價(jià)。
有專家分析認(rèn)為,新規(guī)落實(shí)后將促使相關(guān)平臺(tái)主動(dòng)檢查房?jī)r(jià),就最近幾年來看,互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的房?jī)r(jià)公示不透明帶來了很多侵害消費(fèi)者權(quán)益的情況。此次新規(guī)將促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)后續(xù)房屋銷售的規(guī)范和健康發(fā)展,也有助于減少一些大公攤得房率低的“貓膩”操作。
監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)售房
10月7日,北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布《關(guān)于對(duì)<北京市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則>(征求意見稿)公開征求意見的公告》,其中顯示,市市場(chǎng)監(jiān)管局在原規(guī)定的基礎(chǔ)上,研究起草了《北京市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則》(征求意見稿)(以下簡(jiǎn)稱“征求意見稿”),現(xiàn)向社會(huì)公開征求意見,公開征集意見時(shí)間為2023年10月7日至11月6日。
征求意見稿還提到,商品房經(jīng)營(yíng)者實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則,不得利用價(jià)格手段侵犯消費(fèi)者和其他經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益、擾亂市場(chǎng)價(jià)格秩序。商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)等實(shí)際情況,做到真實(shí)準(zhǔn)確、貨簽對(duì)位、標(biāo)識(shí)醒目。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者,此次征求意見稿的發(fā)布部門是市場(chǎng)監(jiān)管部門,這也說明和近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策是有差異的?!捌涑霭l(fā)點(diǎn)在于,過去關(guān)于房?jī)r(jià)方面有一些消費(fèi)者投訴,北京從落實(shí)《明碼標(biāo)價(jià)和禁止價(jià)格欺詐規(guī)定》等角度出發(fā),對(duì)商品房?jī)r(jià)格方面出臺(tái)了相關(guān)的政策內(nèi)容,有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)和市場(chǎng)秩序?!?/p>
在征求意見稿中,有關(guān)網(wǎng)絡(luò)售房的內(nèi)容被多次提及。例如,征求意見稿第五條顯示,網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者等交易場(chǎng)所提供者應(yīng)當(dāng)依法配合市場(chǎng)監(jiān)督管理部門對(duì)平臺(tái)內(nèi)(場(chǎng)所內(nèi))商品房經(jīng)營(yíng)者開展價(jià)格監(jiān)督管理工作,發(fā)現(xiàn)其有違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定行為的,應(yīng)當(dāng)依法采取刪除、屏蔽、斷開鏈接、終止交易和服務(wù)等必要處置措施,保存有關(guān)信息記錄,依法承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)和責(zé)任。其中第十條提到,商品房經(jīng)營(yíng)者同時(shí)通過線上、線下兩種方式銷售商品房的,應(yīng)當(dāng)依法分別明碼標(biāo)價(jià)。商品房經(jīng)營(yíng)者通過網(wǎng)絡(luò)等方式銷售商品房的,應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)絡(luò)頁面,以文字、圖像等方式進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來,有關(guān)網(wǎng)絡(luò)售房的內(nèi)容也是此次征求意見稿中會(huì)更受關(guān)注的部分?!罢髑笠庖姼逯行抻喠?011年的政策。若是對(duì)比,可以看出,當(dāng)前房屋銷售和互聯(lián)網(wǎng)以及各類平臺(tái)的關(guān)系較大。所以從這個(gè)角度看,征求意見稿與時(shí)俱進(jìn),結(jié)合新的房屋銷售平臺(tái)和模式,在政策上落實(shí)新規(guī)?!眹?yán)躍進(jìn)指出,“此外,從前述第五條來看,相關(guān)平臺(tái)應(yīng)該主動(dòng)檢查房?jī)r(jià),這一點(diǎn)非常重要。就最近幾年來看,互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的房?jī)r(jià)公示不透明,也產(chǎn)生了很多侵害消費(fèi)者權(quán)益的情況。此次政策對(duì)于此類互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)是有約束的,同時(shí)也促進(jìn)了互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)后續(xù)房屋銷售的規(guī)范和健康發(fā)展?!?/p>
解題公攤“貓膩”
明碼標(biāo)價(jià),到底該如何標(biāo)?征求意見稿提出,商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)以顯著方式進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià),根據(jù)不同交易條件實(shí)行不同價(jià)格的,應(yīng)標(biāo)明交易條件及對(duì)應(yīng)價(jià)格。標(biāo)價(jià)信息發(fā)生變動(dòng)時(shí),商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示調(diào)整后的標(biāo)價(jià)。同時(shí),征求意見稿要求,商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià),不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。標(biāo)價(jià)信息發(fā)生變動(dòng)時(shí),商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示調(diào)整后的標(biāo)價(jià)。
值得注意的是,征求意見稿中也列出了各個(gè)主體應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示的信息。其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示的與價(jià)格密切相關(guān)的信息,其中包括開發(fā)企業(yè)名稱、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、房屋性質(zhì)、容積率、綠化率、車位配比率;已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)日期;樓盤的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)?、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況;當(dāng)期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態(tài)、樓號(hào)、樓層、房號(hào)、戶型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、建筑面積每平方米單價(jià)、套內(nèi)建筑面積每平方米單價(jià)、建筑面積總價(jià)或套內(nèi)建筑面積總價(jià);優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件;依法銷售停車位的,應(yīng)標(biāo)明每個(gè)在售車位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和銷售總價(jià);標(biāo)示本單位服務(wù)監(jiān)督電話和價(jià)格行為監(jiān)督電話12315、12345。
“這次政策除了直接的房?jī)r(jià)管控外,也涉及到房屋銷售以及其他價(jià)格的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,“比如在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示7種與價(jià)格密切相關(guān)的信息中,提及的‘套內(nèi)建筑面積每平方米單價(jià)’,這個(gè)價(jià)格公示非常重要。這樣做,有助于減少一些大公攤得房率低的‘貓膩’操作?!?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)指出,過去一些房產(chǎn)項(xiàng)目看似房?jī)r(jià)低,但是得房率也低,所以實(shí)際的購(gòu)房成本很高。“而現(xiàn)在必須公布套內(nèi)建筑面積的房?jī)r(jià),這樣就使得各類大公攤的戶型面臨壓力,或者說貓膩會(huì)減少。而且所謂‘群眾的眼睛是雪亮的’,此類價(jià)格公示,將規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)和銷售行為。”
同時(shí),中介服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示的與價(jià)格密切相關(guān)的信息包括:房源具體區(qū)域位置、結(jié)構(gòu)、戶型、建筑面積或套內(nèi)建筑面積、銷售單價(jià)及總價(jià);優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件。
此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示的收費(fèi),其中包括:新建商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦服務(wù)的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、價(jià)格或者計(jì)價(jià)方法。代收代辦服務(wù)應(yīng)當(dāng)標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇;新建商品房銷售時(shí)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)公示前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格或者計(jì)價(jià)方法、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間;機(jī)動(dòng)車停車管理辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);依法收取的其他相關(guān)收費(fèi)的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、價(jià)格或者計(jì)價(jià)方法。
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