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近日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），存量首套房貸利率下調(diào)落地。截至9月6日，建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、光大銀行、中信銀行等多家銀行就公眾關(guān)心的相關(guān)問題作出官方回答，對(duì)《通知》沒有提及的細(xì)節(jié)問題進(jìn)行詳細(xì)說明。

　　問題1

　　哪些存量房貸可以參與調(diào)整？

　　工行、中信銀行等銀行表示，進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，您的貸款需要同時(shí)符合以下條件：一是屬于商業(yè)性個(gè)人住房貸款；二是2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的或者已簽訂合同但未發(fā)放；三是貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或者您的實(shí)際住房情況符合所在城市首套房標(biāo)準(zhǔn)的；四是貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)所在城市房貸利率政策下限。

　　問題2

　　哪些存量房貸不在調(diào)整范圍內(nèi)？

　　建行表示，當(dāng)前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平，則不進(jìn)行調(diào)整。

　　從貸款類型看，建行表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購(gòu)買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)；工行表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調(diào)整范圍之內(nèi)，對(duì)于組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，符合條件的可單獨(dú)調(diào)整利率水平；中信銀行表示，商業(yè)用房（含商住兩用房）等非住宅型房屋貸款、公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分都不屬于商業(yè)性個(gè)人住房貸款，不在本次利率變更范圍之內(nèi)。

　　問題3

　　如何確定是不是首套房？

　　多家銀行明確，“認(rèn)房不認(rèn)貸”后被認(rèn)定為首套房的存量個(gè)人商業(yè)性住房貸款，符合調(diào)整范圍。

　　建設(shè)銀行舉例稱，如果借款人貸款購(gòu)買本套住房時(shí)，家庭沒有其他住房，因當(dāng)時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購(gòu)買住房時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》浚笃谕ㄟ^交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。

　　多家銀行提示，首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，但符合上述情形的二套房貸借款人，需要提供相應(yīng)的證明材料，比如當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等，具體流程按照后續(xù)操作指引進(jìn)行。無法確認(rèn)是否為首套房的，可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

　　問題4

　　利率能下調(diào)多少？

　　《通知》明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

　　中行、建行稱，目前房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的。本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點(diǎn)。

　　工行、中信、郵儲(chǔ)等銀行稱，調(diào)整后的房貸利率水平不得低于原貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市同期限（按原貸款合同期限）的首套房貸利率政策下限。各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級(jí)分行官方網(wǎng)站公布的為準(zhǔn)，具體利率調(diào)整幅度及規(guī)則以后續(xù)公告為準(zhǔn)。

　　各大銀行均表示，首套房貸利率政策下限人民銀行已公布，請(qǐng)查詢所在城市人民銀行省級(jí)分行官方網(wǎng)站相關(guān)公示。

　　截至9月2日，全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市均已公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況。從全國(guó)層面來看，全國(guó)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限在不同階段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準(zhǔn)利率；2019年10月8日至2022年5月14日為L(zhǎng)PR；2022年5月15日至今為L(zhǎng)PR-20BP。不過，在因城施策背景下，各地區(qū)之間或同一地區(qū)不同時(shí)期所執(zhí)行的房貸利率下限差異較大。

　　問題5

　　兩種調(diào)整方式有何區(qū)別？

　　《通知》明確，存量房貸利率調(diào)整有兩種方式，一是通過新發(fā)放貸款置換，二是協(xié)商變更合同利率。

　　根據(jù)工行和農(nóng)行的解釋，新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補(bǔ)充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。對(duì)于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別。

　　兩銀行均表示，考慮到客戶操作的便利性，主要采取變更合同利率方式，具體以后續(xù)公告為準(zhǔn)。

　　問題6

　　已申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸可以調(diào)整嗎？

　　農(nóng)行表示，這要區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進(jìn)行利率調(diào)整。如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合條件的，可進(jìn)行利率下調(diào)。

　　二是已提出提前還款申請(qǐng)但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請(qǐng)，凡是符合條件的，納入此次調(diào)整范圍。具體請(qǐng)聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

　　此外，對(duì)于此次《通知》發(fā)布前，已經(jīng)支付的高于調(diào)整后利率水平的房貸利息，可否要求返還？工商銀行對(duì)此表示，暫不支持。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。

　　問題7

　　首套房貸存在拖欠能調(diào)嗎？

　　多家銀行還提到了首套個(gè)人商業(yè)性住房貸款存在拖欠、成為不良貸款的情形。建設(shè)銀行表示，符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調(diào)整，還清拖欠后可以調(diào)整。實(shí)際執(zhí)行需根據(jù)具體情況判斷，可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

　　工行表示，不良個(gè)人住房貸款暫不支持進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，需要?dú)w還積欠本息后再申請(qǐng)調(diào)整。具體以后續(xù)公告為準(zhǔn)，如有異議可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

　　光大銀行也表示，符合調(diào)整范圍但目前有逾期的首套房貸業(yè)務(wù)，原則上在還清逾期本息后可以調(diào)整。具體情況可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

　　問題8

　　申請(qǐng)需要哪些材料？

　　多家銀行提示，首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，但符合相關(guān)情形的二套房貸借款人，需要提供相應(yīng)的證明材料。

　　中行表示，首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，二套房貸款客戶需提供當(dāng)前實(shí)際住房情況符合當(dāng)?shù)厥滋鬃》繕?biāo)準(zhǔn)的證明材料，比如當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等，具體流程及所需材料將及時(shí)通過官方網(wǎng)站、官方微信公眾號(hào)等渠道另行公告。

　　問題9

　　何時(shí)開放申請(qǐng)、執(zhí)行新利率？

　　中國(guó)銀行表示，將于2023年9月25日起接受客戶調(diào)整申請(qǐng)，在調(diào)整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。

　　建設(shè)銀行表示，正在抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則，進(jìn)行準(zhǔn)備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務(wù)。

　　農(nóng)業(yè)銀行表示，正在抓緊制定操作細(xì)則，盡快完成合同文本和系統(tǒng)研發(fā)等工作，積極做好組織實(shí)施。凡是符合條件的客戶，在2023年9月25日受理申請(qǐng)后，會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)規(guī)范完成利率定價(jià)調(diào)整工作。

　　工商銀行表示，正積極進(jìn)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務(wù)渠道，具體時(shí)間以公告為準(zhǔn)。

　　郵儲(chǔ)銀行表示，正抓緊制定操作細(xì)則，初步定于9月25日接受客戶申請(qǐng)，具體時(shí)間以公告為準(zhǔn)。

　　問題10

　　如何確定2019年10月之前的首套房貸利率下限？

　　從央行各分支機(jī)構(gòu)披露的首套房貸利率下限情況來看，大部分地區(qū)僅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限情況，只有上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少數(shù)地區(qū)披露了2019年10月之前的利率下限情況，其中上海2019年10月前首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率9折，深圳、湖北為基準(zhǔn)利率的7折。

　　沒有公示2019年10月以前首套房貸政策利率下限的地區(qū)究竟如何操作，仍有待有關(guān)部門和商業(yè)銀行進(jìn)一步厘清。

　　據(jù)報(bào)道，人民銀行分行相關(guān)人士表示，LPR改革之前存在同一地區(qū)各個(gè)銀行的利率下限并不完全統(tǒng)一的情況，一些房貸業(yè)務(wù)比較集中的銀行的利率下限可能高于其他銀行，這種不同銀行之間不一致的情況如何處理，目前仍在研究當(dāng)中，但9月25日之前會(huì)向社會(huì)公布。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到LPR改革前房貸利率下限采取基準(zhǔn)利率按比例上下浮動(dòng)的方式，與定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后的加點(diǎn)形式需要換算，具體調(diào)整空間取決于雙方協(xié)商結(jié)果，也有可能會(huì)按照LPR執(zhí)行。

　　文/本報(bào)記者 程婕