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　　從7月24日中央政治局會(huì)議，到近期住建部召開的企業(yè)家座談會(huì)，有關(guān)刺激房地產(chǎn)市場的多重利好消息頻頻引發(fā)社會(huì)關(guān)注。其中，關(guān)于房屋預(yù)售如何保證交付、存量房利率何時(shí)下調(diào)、一二線城市限制性購房政策調(diào)整等話題受到熱議，其中也不乏誤讀的聲音。

　　對(duì)于上述熱點(diǎn)話題，帶著種種問題，成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾呷涨蔼?dú)家對(duì)話了原中房集團(tuán)董事長、原國家房改課題組組長，有著“中國保障房之父”稱號(hào)的孟曉蘇，就當(dāng)前熱門的十大房地產(chǎn)話題進(jìn)行深入解讀。

　　“中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”

　　今年7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。在談及房地產(chǎn)市場時(shí)，會(huì)議中首次明確提出：適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。宏觀層面而言，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出怎樣的新特點(diǎn)？面對(duì)新的發(fā)展形勢，我們又該如何提振房地產(chǎn)市場信心？

　　一問：“房住不炒”已不再適用當(dāng)下？

　　“房住不炒”的定位并沒有變化

　　問：我們應(yīng)該如何理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀？

　　答：房地產(chǎn)市場確實(shí)發(fā)生重大變化，但不能簡單地說“房地產(chǎn)供過于求”，因?yàn)槎际窃谙拶彔顟B(tài)下來看市場。就像是在封了路的路上數(shù)車流，在關(guān)了門的商場數(shù)客流，如何能夠反映出真實(shí)供求情況呢？我認(rèn)為，要準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場真實(shí)供求關(guān)系，就要等到“打開路障”和“商場重新開門”之后。只有放開限制性條件，才能夠判斷出正常的供求關(guān)系。

　　問：相比4月28日的中央政治局會(huì)議，7月24日會(huì)議中未提及“房住不炒”，有聲音認(rèn)為這意味著“房住不炒”有了變化？

　　答：“房住不炒”的定位并沒有變化。中央強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不用來炒的”，既強(qiáng)調(diào)了住房的居住屬性，也沒有否定房產(chǎn)的財(cái)富價(jià)值屬性，要防范的是房產(chǎn)炒賣，要遏制房產(chǎn)投機(jī)行為。但是需要指出的是，對(duì)“房住不炒”出現(xiàn)了一些誤讀，對(duì)它進(jìn)行過度發(fā)揮，至少已經(jīng)形成了三種錯(cuò)誤解讀——一是解讀為“房子是用來住的，不是用來‘買’的”，限制居民購房；二是解讀為“房子是用來住的，不是用來‘賣’的”，限制開發(fā)企業(yè)賣房；三是解讀為“房子是用來租的，不是用來售的”，違背了“租售并舉”方針。我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)回歸本源，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　二問：限購限貸調(diào)整會(huì)是更多城市趨勢嗎？

　　“因城施策” 另行規(guī)定限制性要求

　　問：據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，已有百余地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次。按照房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，有聲音認(rèn)為“一二線城市應(yīng)全面取消限購限貸”？

　　答：房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀主要原因在于限制，一些地方形成“政策合成謬誤”和“政策分解謬誤”，造成市場信心不足，這是一個(gè)相互影響的綜合效應(yīng)。“限購”是在房地產(chǎn)過熱的時(shí)候?qū)嵭械?，現(xiàn)在樓市情況有變化?？梢愿鶕?jù)“因城施策”要求，在某些城市、某些區(qū)段另行規(guī)定限制性要求。

　　三問：系列利好政策何時(shí)見效？

　　“房地產(chǎn)政策調(diào)整通常有9個(gè)月滯后期”

　　問：從降利率到降首付再到部分地區(qū)放開限購，諸多房產(chǎn)利好政策頻頻布局之后，樓市反應(yīng)如何？

　　答：房地產(chǎn)政策跟其他經(jīng)濟(jì)政策的見效時(shí)間不一樣，要有較長的時(shí)間周期。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)政策的滯后期一般在9個(gè)月左右。

　　問：當(dāng)下房地產(chǎn)市場恢復(fù)是否仍存在阻力？

　　答：“樓市經(jīng)濟(jì)是信心經(jīng)濟(jì)”?，F(xiàn)在中央調(diào)整房地產(chǎn)政策的要求，在一些地方并沒有落實(shí)到位。很多在房地產(chǎn)“過熱”時(shí)期發(fā)布的限制性措施依舊未做調(diào)整，這就是房地產(chǎn)市場恢復(fù)的最大阻力所在。雖然目前金融部門已推出多項(xiàng)信貸優(yōu)惠政策，但都是樓市政策中的“非核心政策”，屬于輔助性政策。

　　如何讓百姓敢買房，住踏實(shí)？

　　“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”多次被中央提及。近些年來，購房者也同樣對(duì)化解購房風(fēng)險(xiǎn)、取消公攤面積等呼聲較大。如何讓老百姓敢買房，住踏實(shí)，也同樣是提振購房信心的重要一環(huán)。

　　四問：是否應(yīng)取消商品房公攤面積？

　　“取消公攤是做無用功”

　　問：近年來，老百姓對(duì)取消商品房公攤的呼聲較大，安徽合肥也在今年7月表示“將探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。在您看來，市場應(yīng)該取消公攤嗎？

　　答：我一直對(duì)取消公攤的說法不太在意，真正有利于百姓的做法是完善住房雙軌制，為低收入家庭提供保障房。公攤面積是房屋建筑面積與使用面積之差，包括室外樓道、公共樓梯、公共門廳、電梯間等，這些都是房屋的組成部分。取消公攤只不過是把公攤前的建筑面積改算為公攤后的使用面積，把公攤從“顯性存在”變?yōu)椤半[形存在”，不可能取消，只是算法不同。

　　問：探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，是否能在多個(gè)城市推行？

　　答：人們所要的取消公攤，是希望能把公攤面積給取消掉。但公攤面積不能沒有，房屋不可能孤零零存在。取消公攤不會(huì)降低房屋總價(jià)，攤掉的價(jià)格要計(jì)入剩余使用面積中。購房者可能沒有得到任何好處，反而房本面積小了很多，單位房價(jià)提高了不少。我個(gè)人認(rèn)為取消公攤是做無用功，把公攤面積標(biāo)注清楚就可以了，使用建筑面積計(jì)量是我國慣例，所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都是按建筑面積。當(dāng)然公攤面積涉及建筑規(guī)范，不能隨意改動(dòng)，設(shè)計(jì)與施工都要更加合理。

　　五問：商品房預(yù)售制度應(yīng)該被叫停嗎？

　　“房價(jià)或會(huì)上漲，房企開發(fā)能力會(huì)降低”

　　問：為預(yù)防樓盤爛尾，民眾對(duì)取消商品房預(yù)售制的呼聲很大。不少地區(qū)也已經(jīng)開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售制度。在您看來，商品房預(yù)售制度是否該被取消？

　　答：“預(yù)售制”是我國在商品房開發(fā)過程中，借鑒海外經(jīng)驗(yàn)形成的有效做法。通過房屋購買者提前介入，解決項(xiàng)目建設(shè)資金問題，同時(shí)也讓購房者能以優(yōu)惠價(jià)格提前買到房。在某些項(xiàng)目上進(jìn)行“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)是可以的，但房價(jià)肯定會(huì)比預(yù)售的要高。

　　我認(rèn)為，“全面取消預(yù)售制”并不可行，它意味著開發(fā)企業(yè)要承擔(dān)更多資金成本和風(fēng)險(xiǎn)成本，這些成本都要通過銷售轉(zhuǎn)由購房者承擔(dān)，房價(jià)會(huì)上漲，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。對(duì)于自有資金不那么充裕的房企，如果沒有預(yù)售制的加持，將會(huì)資金周轉(zhuǎn)困難。應(yīng)當(dāng)允許“現(xiàn)房銷售”和“預(yù)售制”兩種方式都存在。

　　問：對(duì)于購買期房的消費(fèi)者，哪些方面的制度建設(shè)有待完善，進(jìn)而減少購房風(fēng)險(xiǎn)？

　　答：房屋預(yù)售制本身沒有多大問題，問題出在對(duì)預(yù)售房款的管理和使用上。預(yù)售房出現(xiàn)爛尾樓，都是監(jiān)管出了問題?，F(xiàn)在房屋預(yù)售款由第三方機(jī)構(gòu)介入監(jiān)管，但有的監(jiān)管不力，房企將預(yù)售款挪到其他地方去了；有的則管得過死，讓項(xiàng)目建設(shè)用不上預(yù)售款。兩種傾向都會(huì)造成“保交樓”困難。我認(rèn)為比較合理的辦法，是由購房者群體進(jìn)行第二方監(jiān)管。購房者與房屋按期交付的利益關(guān)系直接，可以避免房企違規(guī)挪用資金。

　　六問：降低首付比例會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　“首付在20%左右比較合理”

　　問：住建部部長倪虹在7月末召開的企業(yè)座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率等政策措施。房屋總價(jià)不變的情況下，下調(diào)首付比例，是否可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)？

　　答：住房抵押貸款在當(dāng)年設(shè)計(jì)時(shí)，首付款比例與銀行風(fēng)險(xiǎn)相匹配。但是在后來的房地產(chǎn)調(diào)控中，住房抵押貸款這個(gè)方便普通家庭購房的金融杠桿，成為調(diào)控樓市購買力的手段，一定程度上偏離了這項(xiàng)貸款的本源。住房抵押貸款首付款的正常比例，以20%為比較合理。首付款比例應(yīng)遵循與銀行風(fēng)險(xiǎn)相匹配的原則，把首付款壓得太低，銀行風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)提高；但如果首付款設(shè)置太高，就會(huì)加大居民壓力，難以發(fā)揮幫助普通家庭購房的作用。

　　已買房者、低收入群體住房權(quán)益如何保障？

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康，需要提振新房購買者的信心，而已購房者的存量房利率調(diào)整、低收入群體的住房權(quán)益，同樣備受關(guān)注。

　　七問：存量房利率何時(shí)下調(diào)，下調(diào)多少？

　　“應(yīng)調(diào)至當(dāng)前央行要求水平”

　　問：7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。8月1日，央行在2023年下半年工作會(huì)議上再次表態(tài)：指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。央行是否應(yīng)該出臺(tái)存量房降利率的強(qiáng)制性文件？

　　答：按照央行的政策，把存量房利率下調(diào)的方法無非兩種，要么雙方直接修改合同，要么就是重新發(fā)放貸款替換原貸款。實(shí)際上這兩種做法的本質(zhì)一樣，直接修改合同是最簡單的，也不存在違背契約的問題。過去存量貸款銀行利息率的調(diào)整，本就是按照央行規(guī)定同步調(diào)整的。央行表態(tài)鼓勵(lì)和支持商業(yè)銀行對(duì)存量房貸降低利率已經(jīng)足夠了，銀行后續(xù)還要接受市場化的選擇。

　　問：如果下調(diào)存量房利率，降多少合適？

　　答：我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)在的規(guī)定利率下調(diào)，無論過去的貸款利率是多少，都應(yīng)該下調(diào)到和現(xiàn)在央行規(guī)定的利息率一致。

　　八問：新一輪城中村改造為何集中在超大特大城市？

　　“人口聚集，保障房不足矛盾更突出”

　　問：在近三個(gè)月的時(shí)間里，城中村改造多次被中央提及。新一輪城中村改造，為何集中在超大、特大城市？

　　答：改造城中村其實(shí)就是舊城改造中的一種特殊業(yè)務(wù)。之所以要集中在超大、特大城市，是因?yàn)槟切┏鞘衅毡槿狈孔?，特別是保障房供不應(yīng)求。比如在深圳，很多外來務(wù)工者租住在低價(jià)的城中村中，政府努力加大保障房建設(shè)，但是供求關(guān)系依然緊張。而在三四線城市這種供需矛盾則不那么明顯。

　　問：本輪城中村改造是否會(huì)助推房價(jià)上漲？是否會(huì)催生“一夜暴富”者？

　　答：不需要混淆棚改與城中村改造的真實(shí)用意，這兩項(xiàng)政策與推升房價(jià)沒有必然關(guān)系。房地產(chǎn)市場的變化并非直線傳導(dǎo)，并不會(huì)因?yàn)橛信锔摹⒊侵写甯脑?，就能直接?duì)房價(jià)上漲起到推動(dòng)作用。

　　眼下依舊生活在城中村的人，絕大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)條件不夠好的農(nóng)民。那些很值錢的土地本來就是村民集體的，不過是城中村改造將財(cái)富價(jià)值釋放出來了。所謂“暴富現(xiàn)象”是極個(gè)別人，大部分只是生活條件得到改善。而改善農(nóng)民生活水平，縮小城鄉(xiāng)收入差別，本來就是我們應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)。

　　“居者有其屋”的藍(lán)圖如何繪制？

　　到目前為止，多個(gè)城市已逐步放松各類限購措施，但不少一二線城市的限購限貸政策仍未調(diào)整。如何能讓購房者拿到進(jìn)入樓市的“入場券”，如何確?！熬诱哂衅湮荨钡乃{(lán)圖實(shí)現(xiàn)，亦同樣是維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定需要解決的問題。

　　九問：為何“認(rèn)房不認(rèn)貸”在更多城市暫未落地？

　　“一些城市房貸‘認(rèn)房又認(rèn)貸’不合理”

　　問：繼住建部表態(tài)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，鄭州在8月3日發(fā)布相關(guān)通知，提出15項(xiàng)措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，并表示將落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，同時(shí)暫停執(zhí)行限售政策。但鄭州之外更多的一二線城市還未將政策落地，您認(rèn)為是否存在阻力？

　　答：主管部門已經(jīng)發(fā)出積極信號(hào)，對(duì)各地來說已經(jīng)不存在來自上級(jí)部門的阻力，而之所以還沒有將政策落地，主要還是過去限制房地產(chǎn)發(fā)展的想法根深蒂固，現(xiàn)在放寬怕過去限制的成果“前功盡棄”。其實(shí)調(diào)整不代表過去政策錯(cuò)了，只是需要根據(jù)新形勢調(diào)整優(yōu)化。一些一線城市房貸“認(rèn)房又認(rèn)貸”不合理，需要調(diào)整。

　　十問：“居者有其屋”的藍(lán)圖如何繪制？

　　“地方政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，國企央企發(fā)揮主力軍作用”

　　問：我國在25年前就啟動(dòng)了城鎮(zhèn)住房制度改革，但時(shí)至今日，中央仍在強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)，問題在哪？

　　答：我們房改課題組25年前做出的設(shè)計(jì)是：“市場供應(yīng)商品房、政府提供廉租房”，并提出保障房要覆蓋到我國50%的城鎮(zhèn)家庭。在房改初期的2000年到2007年，全國保障房開發(fā)投資只占房屋投資比例的3%-5%，明顯太少。從2011年我國開始推動(dòng)棚戶區(qū)改造，提供了3000萬套保障房。但從總量來看，我國保障房建設(shè)不足，特別是在大城市中供求矛盾突出。

　　問：我們?nèi)绾尾拍茌^好實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)？

　　答：我建議在保障性住房建設(shè)方面，地方政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，國企央企發(fā)揮主力軍作用。首先，保障房建設(shè)用地不能收取土地出讓金，只能收取基本稅費(fèi)。同時(shí)，國企央企要退出競爭性房地產(chǎn)領(lǐng)域，回歸保障房建設(shè)。人民群眾解決住房問題不能只盯著商品房，低收入群體可以享受保障房。成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?楊雨奇