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　　房價向來“堅(jiān)挺”的一線城市有了壓力。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年6月份，一線城市新房銷售價格由漲轉(zhuǎn)持平；二手房價格環(huán)比下跌0.7%，是2014年9月以來單月環(huán)比降幅最大的一次，北上廣深二手房價紛紛下行；單月同比則下跌0.4%，是2019年8月以來，首次出現(xiàn)同比下跌。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，一線城市二手房價不振，部分源于近來二手房掛牌量攀升，由于前幾年房價快速上漲，入場的投資客比較多，但隨著市場預(yù)期下滑，掛牌出售較多，部分投資客、預(yù)期悲觀的客戶開始降價出貨。

　　記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，北上廣深的二手房市場各有特點(diǎn)，但大多存在“老破小”更難賣，甚至降價百萬也難出手的情況；此前攀升的掛牌數(shù)量，也為市場成交增加了難度。短期來看，隨著房價上漲預(yù)期下滑，購房者觀望情緒進(jìn)一步加重，二手市場提振仍需時間。

　　北京：每兩套就有一套“老破小”

　　掛牌半年，張靜（化名）對名下這套房的預(yù)期價一步步“擊穿底線”。

　　六個月前，為了置換一套帶院的一樓房源，張靜把手上這套房齡27年的老房子掛牌，最初心理預(yù)期價格近七百萬。按她的設(shè)想，趁著年初市場有點(diǎn)升溫苗頭，要抓緊把老房子置換成改善房，七百萬的掛牌價在小區(qū)同類型房源中，也不算最高的，應(yīng)該可以順利出手。

　　但現(xiàn)實(shí)并未按想象中發(fā)展。因近幾個月市場降溫，買家出手越來越謹(jǐn)慎，張靜不得不一再調(diào)低掛牌價，最近一次降了38萬，截至目前，這套房在中介平臺上報(bào)價638萬元。這還不是最底限的價格，為了盡快出售房源置換，張靜對這套房的最低預(yù)期價格為608萬。

　　也就是說，短短半年時間，張靜這套房賣價縮水近百萬。即便如此，真正愿意出手的購房者還是不多。據(jù)經(jīng)手這套房源的中介表示，最初這套房因?yàn)閽炫苾r略高難賣，近幾個月來，市場上的房源越來越多，購房者都怕“買貴了”，所以一再“殺價”，現(xiàn)在價格還能談。

　　二手房降價出售頻現(xiàn)，影響了市場整體價格走勢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅價格指數(shù)由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下滑0.6％；進(jìn)入六月，北京二手房價格環(huán)比下降0.7%，仍然不振。

　　從市場成交也可看出，北京二手房經(jīng)歷了明顯的降溫過程。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年4月起，北京二手房市場成交量已連續(xù)三個月下跌。6月份，北京二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%，成交量僅為3月的一半，上半年累計(jì)網(wǎng)簽量為84332套。

　　麥田房產(chǎn)表示，近期市場成交減少，成交房源價格和前幾個月相比有所松動，市場上愿意做出價格讓步的業(yè)主比例、讓價力度均有所增大。當(dāng)前市場屬于買方市場，掛牌在售的房源量多，而市場需求和2、3月相比又明顯減少，市場可以給購房者充足的挑選時間。

　　房齡高的老房源占比較高，也對市場成交節(jié)奏有所影響。麥田房產(chǎn)表示，當(dāng)前北京二手房交易中，置換需求占比逐年走高，但在目前北京掛牌房源中，每兩套在售房源，就有一套是房齡超過20年的老房子。一邊是在售房源越來越多，一邊買房人選到性價比合適的房子依然很困難。

　　前述房產(chǎn)中介告訴記者，七月以來，市場還沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，能成交的房源大多是“砍價”力度大的?！叭绻皇翘貏e著急要買房，可以多看看多比較，我都不會催著購房者入手了?！?/p>

　　上海：二手房掛牌量半年增八成

　　6月二手房價環(huán)比降最多的城市，是上海。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，此前樓市表現(xiàn)一直穩(wěn)定的上海，已經(jīng)連續(xù)兩個月二手房環(huán)比領(lǐng)跌全國70城，5月環(huán)比跌0.8%，6月份二手住宅價格環(huán)比跌幅排在全國第一，達(dá)1.2%。

　　不同于北京，上海二手房價格下滑，不僅出現(xiàn)在“老破小”學(xué)區(qū)房，那些面積較大的房源也有所震蕩。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，上海豪宅（144平方米以上）的二手房環(huán)比跌幅更大，跌幅為1.4%；90～144平方米、90平方米以下的二手房環(huán)比跌幅分別為1.3%、1.1%。

　　一位上海本地房產(chǎn)中介表示，上海新房市場比較火熱，但二手房市場因?yàn)檎w價格、掛牌量的問題，最近成交價比之前降了一些，降價案例大多是2000年前的“老公房”，以及那些急賣的業(yè)主。

　　從成交量看，上海二手房成交量已連續(xù)三個月下行。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月上海二手住宅成交量繼續(xù)下降，帶看量減少、成交周期延長，成交量降至1.2萬套，環(huán)比下降17.7%，同比下降超2成。

　　除了價格承壓，上海二手房另一特點(diǎn)是，今年來掛牌量大幅增加。易居研究院日前公布數(shù)據(jù)顯示，在全國13個重點(diǎn)城市中，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對大，6月初分別為22萬、20萬和18萬套，年初至今上海二手房掛牌增速為82%。

　　天風(fēng)證券研報(bào)也表示，目前對上海二手房掛牌量的監(jiān)測方式主要有：上海房地產(chǎn)交易中心掛牌數(shù)據(jù)、上海鏈家二手房掛牌量數(shù)據(jù)、國信達(dá)上海二手房掛牌量指數(shù)，不同口徑下上海二手房掛牌均有上升。其中，截至5月末，上海鏈家二手房掛牌量較年初增幅約83%。

　　天風(fēng)證券認(rèn)為，前五月上海二手房成交熱度較去年提升明顯，市場的真實(shí)復(fù)蘇，促使賣方出售意愿提升，掛牌總量因此增加。此外，銀行信貸人士反映申請貸款的核驗(yàn)價有所提升，二手房核驗(yàn)價放松，也是導(dǎo)致掛牌量增加的主要原因，并非大規(guī)模拋售等消極因素所致。

　　上述研報(bào)還表示，二季度以來，上海二手房市場成交下滑，新增掛牌量轉(zhuǎn)弱信號明顯，下半年若市場熱度繼續(xù)下行，預(yù)計(jì)新增掛牌量有望保持回落趨勢。

　　深圳：“最嚴(yán)調(diào)控”三年后市場降溫

　　在國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)中，6月一線城市二手房價格環(huán)比下降0.7%，其中深圳降幅0.7%，北上深降幅都處于近年來較高水平。但與北京、上海不同的是，深圳、廣州新房市場價格也出現(xiàn)負(fù)增長，其中廣州環(huán)比下降0.1%（前值+0.1%），深圳環(huán)比下降0.3%（前值-0.2%）。

　　深圳樓市的平穩(wěn)態(tài)勢，與三年前那場“最嚴(yán)調(diào)控”關(guān)系密切。2020年7月15日，深圳出臺“7·15樓市政策”，深戶需入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保才有購房資格。

　　限購加碼擋住大批房票后，深圳市場這三年來大幅降溫。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年深圳二手住宅過戶量達(dá)到16236套，雖然同比上漲63%，但相比限購加碼前2020年上半年的4.4萬套，如今成交量已下跌近六成，也遠(yuǎn)低于近十年來同期平均成交水平。

　　2021年2月8日，深圳還推行了二手房參考價制度指導(dǎo)價，市場也因此發(fā)生明顯變化。2020年7~8月，深圳二手住宅月度過戶量均超1萬套，參考價政策推出后，該數(shù)據(jù)長期進(jìn)入2000~3000套的低谷期。今年4月，深圳銀行核定房貸將以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準(zhǔn)。

　　在業(yè)內(nèi)看來，二手房月均2000~3000套的成交量可謂“低谷”。以深圳一線城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口規(guī)模而言，二手房5000～6000套的月度交易量是比較健康穩(wěn)定的水平。而雙重政策調(diào)控下，深圳二手市場進(jìn)入冰山期，距離6000套的榮枯線相差甚遠(yuǎn)。

　　深圳的房價，也在這些年的政策“組合拳”下轉(zhuǎn)為冷靜。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳二手房均價已從2020年的6.9萬元/平方米下降至6.5萬元/平方米，下降幅度約5.8%，光明、南山、寶安及坪山的跌幅在7～9個點(diǎn)，相對其他區(qū)而言降幅較大。

　　若以二手房參考價作為參考，“7·15政策”推出前，2020年7月深圳60%的房源成交價與參考價偏差值高于10%以上；到2023年6月，深圳市場有近5成房源以低于參考價成交。近3年深圳二手房熱點(diǎn)片區(qū)的價格不同程度下跌，部分片區(qū)跌幅超過15%。

　　值得注意的是，“715”政策讓當(dāng)時不少新市民們置業(yè)計(jì)劃暫停，而隨著3年之期將滿，這批房票正在陸續(xù)解鎖?！?023這一年，深圳會有數(shù)十萬的深戶獲得購房資格，他們的置業(yè)需求將陸續(xù)釋放，為市場帶來新的活力?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)表示。

　　廣州：放盤增加成交下降

　　在廣州，二手房難賣的案例，比比皆是。有當(dāng)?shù)貥I(yè)主對記者表示，年初把自己一套房子掛出去，本想著趁當(dāng)下市場撿漏換房，沒想到房子掛了幾個月一直沒賣出去；與此同時，廣州的二手房掛牌量還在持續(xù)增加，舊的賣不掉，便難以騰挪資金置換新房。

　　據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，出于“賣一買一”的置換需求，2023年廣州全市二手房放盤量較2022年增長約15%~20%，二手賣家放盤量高達(dá)20萬套，但實(shí)際成交卻同比下降了15％，二手買家“從看樓到成交”的時長也由以往的2個月增長至3～4個月。

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新發(fā)布數(shù)據(jù)也顯示，2023年第二季度，廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為27104宗和271.52萬平方米，環(huán)比分別下降2.36%和增長0.32%。2023年4～6月，廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比分別下降18.10%、12.65%和5.46%。

　　上述協(xié)會表示，廣州新房市場對二手房潛在客源有一定分流。部分偏遠(yuǎn)區(qū)域新房庫存量較大、且去化緩慢，開發(fā)企業(yè)加大營銷推廣力度以拉動新房銷售，對二手房市場份額造成一定沖擊。

　　此外，二季度以來，部分潛在置業(yè)群體觀望情緒濃厚，儲蓄意愿加強(qiáng)，對房產(chǎn)等大額商品購買意愿較弱。隨著二手房掛牌量增多，部分業(yè)主降價意愿增強(qiáng)，受“買漲不買跌”心態(tài)影響，入市意愿較低。

　　整體而言，當(dāng)下北上廣深都存在二手房掛牌量增加、供需不平衡、房價上漲動力減弱的情況，二手房市場下行的壓力要大于新房。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，前幾年一線城市房價快速上漲，入場的投資客比較多，但近期市場預(yù)期明顯下滑，部分投資客、預(yù)期悲觀的客戶開始降價出貨；此外一線城市保租房、長租房、人才房供應(yīng)多，租購并舉取得進(jìn)展，很多購房人群開始轉(zhuǎn)向租房。

　　李宇嘉認(rèn)為，一季度積壓的需求釋放完畢后，市場出現(xiàn)斷層，目前政策端已經(jīng)開始部署，預(yù)計(jì)三季度會有所好轉(zhuǎn)。但同時，由于貨幣政策堅(jiān)持邊際優(yōu)化、精準(zhǔn)化因城施策，不會大水漫灌、買房預(yù)期弱化，三季度市場會在二季度低位上有所修復(fù)，不會有太明顯變化。

　　“當(dāng)前制約需求和行業(yè)銷售的根本原因，仍是居民購房信心不足，隨著房價看漲預(yù)期的下滑，進(jìn)一步加重觀望情緒?！敝秀y證券認(rèn)為，經(jīng)歷了前期的放量，整體成交動能減弱，市場正復(fù)歸理性，房價也有所回調(diào)。當(dāng)前行業(yè)缺乏實(shí)質(zhì)的催化劑，市場仍在期待更有效的政策。