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　　8月底以來，在一線城市全面落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，多個(gè)重點(diǎn)城市的限制性購房政策正逐步解除。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅9月以來，已有南京、合肥、濟(jì)南、青島等11城全面取消限購政策，廣州、長沙、天津、西安、蘇州、廈門優(yōu)化限購政策，繼續(xù)為市場注入信心。

　　長沙取消首套房限購

　　9月22日，據(jù)湖南省長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》?！锻ㄖ凤@示，對(duì)長沙部分房地產(chǎn)限購、限售政策進(jìn)行優(yōu)化，其中明確，居民家庭(含非本市戶籍家庭）在長沙購買首套商品住房，不再需要提供購房證明；商品住房網(wǎng)簽備案滿4年，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。該通知自9月22日起施行，有效期5年。

　　長沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，居民在長沙限購區(qū)域無住房，可直接購買首套房，不用再提供落戶、社保、個(gè)稅等證明。而在此前要求“新落戶市民+12個(gè)月社?；騻€(gè)稅；非本市戶籍家庭+2年社?；騻€(gè)稅”才能購房。

　　中國經(jīng)濟(jì)周刊報(bào)道顯示，作為反炒房“優(yōu)等生”的長沙此前聲名在外。2020年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《建設(shè)工作簡報(bào)》第79期刊文，對(duì)長沙在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)給予充分肯定并向全國推廣。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，長沙作為調(diào)控政策執(zhí)行最嚴(yán)格的標(biāo)桿城市，限購政策也開始跟隨全國大勢(shì)而調(diào)整，限購等政策開始出現(xiàn)松動(dòng)。但是，長沙的限購調(diào)整和其他城市還是不一樣，長沙只是取消首套房限購，包括外地人也不限購首套住房了。

　　中指研究院長沙分院指出，長沙新政對(duì)比其他城市放松力度相對(duì)較小，僅是放松首套房資格，后續(xù)長沙調(diào)控政策仍有較大調(diào)整空間，后期可能會(huì)視市場表現(xiàn)逐步做相應(yīng)政策調(diào)整。

　　中指研究院長沙分院指出，2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期后，長沙房地產(chǎn)市場和土地市場持續(xù)走低，今年2-3月份短暫小“陽春”后，市場持續(xù)轉(zhuǎn)弱，8月份內(nèi)五區(qū)商品住宅成交面積同比下降62.9%，環(huán)比下降31.5%，下行壓力繼續(xù)增大。此次政策的調(diào)整，是長沙自2017年起的房地產(chǎn)調(diào)控政策的正式放開，將釋放一波剛需和改善性需求，預(yù)計(jì)短期將拉動(dòng)長沙四季度房地產(chǎn)市場的成交，提高市場活躍度。中長期來看，市場能否真正企穩(wěn)回暖，依舊要看經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、市場信心及后續(xù)政策的推出。

　　廣州打響一線城市放松限購第一槍

　　可以看到的是，房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化正在不斷擴(kuò)展和深化，不僅僅是熱點(diǎn)的二線城市，一線城市的限制性購房政策已在逐步解除。

　　根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告，7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，至9月中旬，本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整經(jīng)歷了四個(gè)階段，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一二線城市逐步落地，“限購和限售”政策在部分二線城市放松或取消。

　　對(duì)于一線城市而言，目前已有廣州打響放松限購第一槍。

　　9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》?！锻ㄖ访鞔_優(yōu)化住房限購和增值稅免稅年限。

　　根據(jù)新政，廣州將住房限購政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購1套住房。

　　這也意味著，番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)已納入非限購區(qū)域。

　　同時(shí)，廣州還將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

　　中指研究院認(rèn)為，一線城市放松限購政策，釋放了更加積極的信號(hào)，有助于進(jìn)一步提振市場信心，鞏固當(dāng)前市場修復(fù)預(yù)期。

　　政策頻發(fā)，效果如何？

　　貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月以來，重點(diǎn)城市政策調(diào)整的數(shù)量增加，7月13次，8月23次，9月截至第三周已出臺(tái)44次，房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化正在全面落地。

　　那么，在一系列政策落地后，市場效果究竟如何？

　　根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列政策實(shí)施后的三個(gè)周末，一二線城市二手房市場呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的局面。一線城市中京滬表現(xiàn)強(qiáng)于廣深，二線城市中武漢、蘇州、合肥、南京等城市表現(xiàn)突出。

　　一方面，市場表現(xiàn)積極，政策落地城市成交量普遍回升，一線城市增加近50%，二線城市增加近30%；成交價(jià)格止跌回穩(wěn)，京滬房價(jià)回升約1%，其他城市房價(jià)跌幅收窄。換房客戶積極入市，京滬新增掛牌量明顯增加，市場盤源充沛利于換房客戶達(dá)成交易。帶看量穩(wěn)步上升，換房客戶掛牌后開始看房是主要的增量貢獻(xiàn)，為后續(xù)成交量穩(wěn)步回升提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　同時(shí)，市場信心也有所提升。貝殼研究院指出，7月24日以來，代表交易信心的KMI指數(shù)穩(wěn)步回升，一線城市KMI已站上50的榮枯線，最高達(dá)到65，其中京滬KMI已達(dá)到年初高位水平，顯示市場交易需求旺盛，預(yù)計(jì)成交量繼續(xù)回升。二線城市KMI整體已接近榮枯線，最新一周為49，其中蘇州、合肥等城市已超過50，隨著更多二線城市落實(shí)優(yōu)化政策，預(yù)計(jì)二線城市也將進(jìn)入擴(kuò)張區(qū)間。

　　此外，根據(jù)客戶需求調(diào)研顯示，對(duì)于剛需客戶，當(dāng)前影響買房決策的主要因素是未來還貸壓力，促使他們?nèi)胧械闹饕蚴欠抠J利率下降，二線城市受惠比例達(dá)50%，三四線接近60%。對(duì)于改善性需求客戶，當(dāng)前影響買房決策的主要因素是房屋居住品質(zhì)，首付比例下調(diào)有助于降低換房門檻，一線城市受惠比例達(dá)到55%，二線達(dá)到35%。

　　數(shù)據(jù)顯示，近期掛牌及賣房成交客戶中，換房需求成為主流，占比較高，其中京滬超過80%，廣深超過60%；二線城市中，杭州、成都、合肥和南京也超過50%。在近期看房及購房成交客戶中，首置剛需客戶占比約為40％～50%，換房改善性客戶達(dá)到50％～60%。

　　貝殼研究院認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)于釋放剛需及改善性需求具有積極作用，改善性客戶對(duì)房價(jià)預(yù)期的敏感度強(qiáng)于剛需客戶，價(jià)格穩(wěn)定能夠促使換房客戶積極入市，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定市場的目標(biāo)。

　　數(shù)據(jù)顯示，客戶置業(yè)信心改善，房價(jià)樂觀比例提升，計(jì)劃購房比例明顯提高?？蛻糁脴I(yè)信心調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，7月以來，隨著政策逐步落地，客戶預(yù)期明顯改善。房價(jià)預(yù)期結(jié)果顯示，一線城市客戶房價(jià)預(yù)期較好，9月份房價(jià)樂觀比例已超50%，二線及三四線城市房價(jià)整體預(yù)期仍然較為低迷。

　　貝殼研究院認(rèn)為，后續(xù)，隨著二手房市場流通改善，新房市場風(fēng)險(xiǎn)將逐步解除，市場有望持續(xù)修復(fù)。