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　　越來越多的城市加入限購取消的隊(duì)伍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅9月以來已有11城官宣全面取消限購，其中不乏南京、武漢等強(qiáng)二線城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購這一行政性約束正快速從房地產(chǎn)市場中撤出，未來核心城市樓市政策仍有優(yōu)化空間。

　　9月以來已有11城全面取消限購

　　9月19日，武漢市住房保障和房屋管理局等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提及取消限購、支持多孩家庭購房等十條措施，從需求側(cè)和供給端發(fā)力，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　《通知》顯示，自2023年9月19日起，取消武漢二環(huán)線以內(nèi)住房限購政策, 滿足居民剛性和改善性購房需求。

　　此前，武漢的限購區(qū)域僅剩二環(huán)線以內(nèi)，伴隨著武漢此次取消二環(huán)線內(nèi)的住房限購政策，至此，武漢全域?qū)崿F(xiàn)不限購。

　　同日，無錫市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室亦發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，提出全市域取消限購政策。

　　伴隨著武漢和無錫的加入，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，9月1日-19日，已有沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢11個(gè)城市全面取消限購。

　　也有部分城市對核心區(qū)域仍有保留。西安市住建局于近日組織召開促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作會議，會議提出進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購范圍，西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購。

　　在這之前，廈門市發(fā)布的樓市政策則明確，在集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)購買一手、二手商品住房，不再審核購房人資格，不再限制上市交易時(shí)間。思明區(qū)、湖里區(qū)政策不變。

　　按照中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、廈門、成都、長沙、天津、?？凇⑷齺?、西安等城市依舊存在限購。

　　不過，在取消限購的隊(duì)伍中可以看到，越來越多的核心二線城市也開始加入取消限購。

　　58安居客研究院院長張波指出，目前二線城市的限購放松的速度正在加快，不但弱二線放松，南京、青島、武漢等強(qiáng)二線城市也全面取消了限購，這也代表著限購這一行政性約束正快速從房地產(chǎn)市場中撤出，除了一線城市外，限購本身對房地產(chǎn)行業(yè)的作用已經(jīng)弱化，取消限購可以更好讓有自住需求的購房者入場，回歸房地產(chǎn)的居住屬性，保障樓市合理的購房需求。

　　張波提到，從限購出臺的背景來看，是在房地產(chǎn)市場過熱，大量投資和投機(jī)性需求不斷上升的階段，通過限購可以起到抑制此類需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。當(dāng)下房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新周期，市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大改變，購房者基本都為自住型需求，再通過限購來抑制需求的現(xiàn)實(shí)意義已經(jīng)不大。同時(shí)強(qiáng)二線城市也是未來人口流入的主力，人口流入之后的正常居住需求，不但需要通過租賃來解決，也需要通過購房來滿足，取消限購更有利于保障新市民的居住權(quán)益。

　　張波認(rèn)為，在房住不炒的大背景下，大量居民合理的住房需求之上的行政性限制將弱化，并由限制轉(zhuǎn)向鼓勵或保障。同時(shí)政策本身更側(cè)重于穩(wěn)定樓市，穩(wěn)定房價(jià)，更好結(jié)合區(qū)域發(fā)展打破地域性限制，做好居住需求的統(tǒng)籌解決，保障剛需和改善的同步需求。

　　一線城市政策調(diào)整取決于市場恢復(fù)程度

　　針對今年以來房地產(chǎn)市場形勢變化，7月下旬，中央政治局會議明確指出，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　隨后，各地區(qū)各部門認(rèn)真貫徹落實(shí)中央政治局會議精神，先后出臺首套房貸款、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整住房貸款最低首付比例等優(yōu)化措施。

　　8月末至9月初，一線城市先后落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，北京、上海政策力度超出市場預(yù)期，極大修復(fù)了市場情緒和預(yù)期。同時(shí)，近期多個(gè)核心城市放松限購政策，進(jìn)一步提振市場信心。

　　在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，當(dāng)前居民收入感受和就業(yè)預(yù)期尚未恢復(fù)，加杠桿購房意愿遠(yuǎn)低于前幾輪市場周期，因此房地產(chǎn)市場復(fù)蘇仍需要過程。

　　陳文靜指出，從政策趨勢來看，核心城市仍有優(yōu)化空間，二線城市有望全面取消過去在市場過熱階段出臺的限制性政策。一線城市政策調(diào)整取決于市場恢復(fù)程度，未來有望按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購政策。另外，降低首付比例、降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)、降低交易稅費(fèi)等也是一線城市政策優(yōu)化方向，同時(shí)京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已十年未做調(diào)整，存在優(yōu)化空間。

　　陳文靜提到，從全國市場趨勢來看，核心城市隨著政策進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)，市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，從而帶動全國房地產(chǎn)市場逐漸筑底企穩(wěn)，價(jià)格整體穩(wěn)定，其中三四線城市價(jià)格短期或延續(xù)下跌態(tài)勢。供給端來看，在銷售端修復(fù)整體較為緩慢的影響下，預(yù)計(jì)企業(yè)開工意愿、投資力度均較弱，供給端修復(fù)需要更長時(shí)間，其中核心城市在銷售活躍度提升帶動下，開工、投資有望率先好轉(zhuǎn)。