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近兩個月來，隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟大盤和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等一系列政策效果逐步顯現(xiàn)，部分城市的房價出現(xiàn)積極變化和邊際好轉(zhuǎn)，引發(fā)市場對房貸利率政策是否會轉(zhuǎn)向的討論。

近日，第一財經(jīng)記者從有關(guān)部門了解到，去年末建立的新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，是一套在“因城施策”原則下，“既管冷、又管熱”、長期有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控機制。

有業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)記者表示，作為一項既利當前、又管長遠的政策機制，新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制能夠有效引導市場預期，切實支持剛性住房需求，但部分觀點對該項政策存在誤解。一個城市的房地產(chǎn)市場從“冷”到“熱”往往需要較長時間，購房者不必擔心政策變化太快。

此前4月20日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在央行2023年一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)有關(guān)情況新聞發(fā)布會上表示，下一步，央行將繼續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)金融形勢變化，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，會同金融部門持續(xù)抓好已出臺政策落實，支持剛性和改善性住房需求。

如何理解“既管冷、又管熱”

自去年以來，央行引導與各地“因城施策”共同作用下，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率經(jīng)歷了多輪下調(diào)。其中，2022年1月、5月、8月，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）先后經(jīng)歷3次下調(diào)，累計下行35個基點至4.3%；同年5月，央行、銀保監(jiān)會（現(xiàn)國家金融監(jiān)督管理總局）發(fā)布通知，將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由相應期限LPR調(diào)整為不低于LPR減20個基點。

去年9月底，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知》），提出符合條件（2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降）的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

在此背景下，去年四季度，有不少城市首套房貸主流利率降至“3字頭”，其中既包括三四線城市，也有二線城市，前者占比更高。

央行表示，《通知》發(fā)布以來，對于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。2022年12月30日，央行、銀保監(jiān)會宣布建立新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制（下稱“動態(tài)機制”），自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估，其中價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

通俗理解，以接下來最近一次調(diào)整時點（6月）為例，若A城3～5月新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降，當?shù)卣稍?月決定下一季度即7~9月的首套房貸利率政策，自主選擇階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)乩氏孪?。人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

若A城6月選擇階段性下調(diào)或取消利率下限，后續(xù)評估期內(nèi)（比如9~11月）新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比連續(xù)3個月均上漲，則應在12月選擇自下一個季度起，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

對于其他情形即“不冷不熱”的城市，以及二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

鄒瀾在上述發(fā)布會上表示，該機制實現(xiàn)了“因城施策”原則下首套房貸利率政策的雙向動態(tài)靈活調(diào)整，也就是說，可以“既管冷、又管熱”。

第一財經(jīng)記者了解到，所謂“管冷”，是指允許房地產(chǎn)市場出現(xiàn)偏冷趨勢的城市，適當放寬首套房貸利率政策下限；“管熱”則是指，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯上漲趨勢的城市，要恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限?！袄洹被颉盁帷钡臉藴适侵府?shù)爻鞘行陆ㄉ唐纷》績r格同比、環(huán)比連續(xù)3個月下跌或上漲。

值得注意的是，“過冷”城市調(diào)整新發(fā)放首套房貸利率下限由當?shù)爻鞘姓灾鳑Q定；“過冷”之后回溫但達不到“過熱”的城市，可不必調(diào)整，維持現(xiàn)狀；只有出現(xiàn)“過熱”情況時才必須恢復到全國統(tǒng)一下限。

據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2023年3月末，符合“冷”的標準，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中，83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國的下限要求低10~40個基點（即在LPR基礎(chǔ)上下調(diào)30~60個基點）；12個城市取消了首套房貸利率下限。據(jù)記者了解，部分取消利率下限的城市，最低利率也多數(shù)維持相似水平，即在LPR基礎(chǔ)上下調(diào)30~60個基點。

三大特征：穩(wěn)定性、時效性、可預期性

最近兩個月以來，隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟大盤和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等一系列政策效果逐步顯現(xiàn)，部分城市的房價出現(xiàn)積極變化和邊際好轉(zhuǎn)，引發(fā)市場對房貸利率政策是否會轉(zhuǎn)向的討論。

一些觀點認為，隨著部分城市房價出現(xiàn)同比或者環(huán)比上漲，已經(jīng)不符合上述“冷”的標準，這些城市可能需要上調(diào)首套房貸利率下限，當?shù)厥滋追抠J利率將重新上調(diào)20~30個基點，回歸到全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策。還有部分網(wǎng)友表示，原本打算買房，但考慮到當?shù)亟酉聛砜赡芤驗榉稀袄洹钡臉藴识抡{(diào)房貸利率，要“再等一等”。

“上述觀點其實是對這一政策的誤讀。”上述業(yè)內(nèi)人士指出，動態(tài)機制有三大特征，即較強的穩(wěn)定性、時效性、可預期性。

首先是穩(wěn)定性?！斑@是因為如果一個城市此前達到‘冷’的標準，且已經(jīng)下調(diào)或者取消當?shù)厥滋追抠J利率下限，那么只要它沒有出現(xiàn)‘熱’的情況，就可以繼續(xù)保持調(diào)整后的首套房貸利率政策?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士指出，近兩個月部分城市房價出現(xiàn)的同比或環(huán)比上漲，不再符合“冷”的標準，但尚未變“熱”，對于這種“不冷不熱”的城市，并不需要調(diào)整政策，可以繼續(xù)維持此前下調(diào)后的水平。

事實上，從歷史數(shù)據(jù)來看，一個城市的房地產(chǎn)市場要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時間，購房者不必擔心政策變化太快。以武漢和濟寧為例，二者在2022年三季度均出現(xiàn)了“冷”的情況，而之前出現(xiàn)“熱”的情況分別是在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時間分別長達27個季度和22個季度。

其次是時效性。“觀察歷史數(shù)據(jù)也可以發(fā)現(xiàn)，如果一個城市的房價達到‘冷’或‘熱’的標準，往往意味著它的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了趨勢性下跌或上漲的苗頭，以此作為是否可以放寬首套房貸利率下限，或者必須退出支持政策的條件，這是有前瞻性和時效性的。”上述人士分析稱。

以太原為例，該市房價在2015年10月達到“熱”的標準后出現(xiàn)持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2020年；2020年9月轉(zhuǎn)“冷”后，又開始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市也都符合上述規(guī)律。

再次是可預期性。據(jù)記者了解，去年9月出臺的階段性調(diào)整政策，帶有一定試點性質(zhì)，執(zhí)行期限只有3個月，但動態(tài)機制是一套長期有效、機制明確的政策機制，是根據(jù)去年四季度的試點情況而建立。根據(jù)這套機制，社會公眾可以按照各城市的房地產(chǎn)市場情況，計算出這些城市是否屬于可以放寬首套房貸利率下限的城市范圍，從而形成較為明確的預期，并據(jù)此決定自己的購房行為。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有62個和36個，比上月分別減少2個和21個；同比上漲城市分別有22個和9個，比上月分別增加4個和1個。其中，3月~4月環(huán)比、同比均上漲的有18城，包括遵義、長沙、銀川、徐州、西安、烏魯木齊、上海、三亞、青島、寧波、南京、南昌、濟南、合肥、杭州、?？?、成都、北京；環(huán)比、同比均下滑的城市有2個，分別為大連和泉州。

“總體看，新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制具有良好的‘穩(wěn)定性’、‘時效性’和‘可預期性’，能夠有效引導市場預期，切實支持剛性住房需求，是一項既利當前、又管長遠的政策機制?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士指出，下階段，關(guān)鍵是要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，貫徹落實好動態(tài)調(diào)整機制，更好地支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。