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　　□ 本報(bào)記者　　徐偉倫

　　□ 本報(bào)實(shí)習(xí)生 徐宗涵

　　□ 本報(bào)通訊員 張立

　　購買一套滿意的商品房是許多人的奮斗目標(biāo)。很多購房者出于“站得高、看得遠(yuǎn)、光線好”的觀念，會(huì)選擇購買頂層房屋，但卻忽略了樓宇房檐對(duì)采光的遮擋。理想和現(xiàn)實(shí)的差距，往往令購買頂層住宅的業(yè)主心生不滿。

　　近日，北京市第三中級(jí)人民法院審理了一起房檐結(jié)構(gòu)遮擋住宅采光的案件。購房人在入住頂層新房后，因不滿房檐結(jié)構(gòu)影響日照采光，要求開發(fā)商予以賠償。法院對(duì)此案進(jìn)行審理后，綜合考慮雙方所負(fù)責(zé)任，判決開發(fā)商賠償購房人損失8萬元。

　　法院查明，唐先生夫婦與某房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立預(yù)售合同，購買了一套位于樓宇頂層的共有產(chǎn)權(quán)住房，主臥室在南側(cè)，窗戶朝南；次臥室、客廳、廚房在北，窗戶均朝北。兩年后開發(fā)商交房，唐先生夫婦入住后發(fā)現(xiàn)交付的房屋頂部有較大尺寸房檐，影響其室內(nèi)日照和采光，便要求開發(fā)商賠償其違約造成的損失及對(duì)生活不利影響的損失。

　　對(duì)此，開發(fā)商表示，售房時(shí)已對(duì)樓盤情況做了沙盤模型展示，且根據(jù)預(yù)售合同的記載，其已向購房人就環(huán)境、戶型、日照等事項(xiàng)履行了詳盡的告知和提示義務(wù)，涉案房屋在日照間距、日照計(jì)算和窗地比等方面均滿足國家有關(guān)規(guī)范要求，并經(jīng)過了有關(guān)部門的審核與批準(zhǔn)，故其不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋頂部房檐尺寸較寬又緊貼窗戶上沿，遮擋了主臥室的日照，且依生活常識(shí)即可判定房檐對(duì)所有窗戶采光必然有所影響。一方面，唐先生夫婦僅系普通購房人，開發(fā)商與之相比更具有專業(yè)知識(shí)，其未向唐先生夫婦盡到告知義務(wù)，導(dǎo)致選購的房屋與預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)生差距，開發(fā)商應(yīng)就此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；另一方面，買房對(duì)于普通家庭而言系大額消費(fèi)，唐先生夫婦作為購房人在選購時(shí)亦負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，沙盤模型中確已展示了涉案樓盤設(shè)計(jì)有房檐，且模型中所顯示的房檐位置和房檐與窗戶的比例均與建成的樓房并無出入，其對(duì)所購樓房出現(xiàn)瑕疵亦應(yīng)自負(fù)一定責(zé)任。綜上，一審法院判決開發(fā)商賠償唐先生夫婦損失8萬元。

　　開發(fā)商不服，提起上訴。訴訟中，審判人員對(duì)涉案房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查，結(jié)合在案證據(jù)，可以認(rèn)定冬季上午10時(shí)許涉案房屋南側(cè)主臥室窗戶上半部日照被樓房頂部的房檐遮擋。

　　北京三中院經(jīng)審理認(rèn)為，勘驗(yàn)結(jié)果表明涉案樓宇房檐設(shè)計(jì)對(duì)頂層房屋采光存有影響，且該種影響程度與一般公眾對(duì)購買頂層房屋采光預(yù)期值存有較大差距；開發(fā)商未提供證據(jù)證明簽訂合同之初曾就房檐對(duì)涉案房屋日照采光的不利影響進(jìn)行具體明確的提示和說明；即使涉案樓宇房檐設(shè)計(jì)使得唐先生夫婦所購房屋的日照時(shí)間和采光系數(shù)達(dá)到國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，在開發(fā)商未就該房屋日照采光的不利影響進(jìn)行預(yù)先提示和說明以尊重購房者知情權(quán)、選擇權(quán)等情形下，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。據(jù)此，二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

　　房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡充分提示說明義務(wù)

　　法官庭后表示，對(duì)于開發(fā)商是否盡到提示說明義務(wù)的問題，法院在審理相關(guān)案件時(shí)會(huì)以一般購房者的認(rèn)知水平來判斷。所謂一般購房者，意指非專業(yè)的、僅具有相關(guān)生活常識(shí)的購房者；而掌握工程標(biāo)準(zhǔn)、熟悉建筑業(yè)態(tài)、從事有關(guān)工作的人不在此列。法官會(huì)綜合一般購房者的認(rèn)知能力、開發(fā)商宣傳內(nèi)容、簽約履約過程等因素，并結(jié)合誠信原則、公平原則，對(duì)開發(fā)商的提示義務(wù)范圍、購房者的注意義務(wù)范圍作出認(rèn)定。

　　本案中，預(yù)售合同載明：“甲方（即開發(fā)商）對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的（包括但不限于）該房屋周邊環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)、空間尺寸、朝向、日照、層高等均向乙方（即購房者）履行了詳盡的告知和提示義務(wù)。甲方應(yīng)就該房屋所在樓棟的外立面中主要起到裝飾作用的建筑造型，對(duì)該房屋的通風(fēng)、采光、防盜、防雨等功能可能產(chǎn)生的不利影響，向乙方進(jìn)行充分的說明，并提醒乙方對(duì)此類影響給予必要的注意?！睂?duì)此，法官表示，此類表述內(nèi)容本身便是泛泛而談，不能證明開發(fā)商曾就“房檐可能遮擋采光”這一具體問題向購房者明示，且這一表述系開發(fā)商出具的“格式條款”，在法律上不宜作出不利于購房者一方的解釋。

　　此外，法官指出，國家有關(guān)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，跨越多個(gè)建筑氣候區(qū)劃，要照顧到各地區(qū)、各行業(yè)、各方面的需求和情況，其中很多指標(biāo)屬于開發(fā)商建設(shè)住宅的最低基準(zhǔn)，雖然開發(fā)商新建住宅通常符合上述標(biāo)準(zhǔn)，但判斷開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，不應(yīng)僅考察是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)，更要綜合考慮合同目的、締約條件、履約情形、當(dāng)事人合理預(yù)期等因素，“歸根結(jié)底是一個(gè)履約問題，而不是單純的技術(shù)問題”。